- Mieter ziehen 20 % der Arbeitskosten aus bestimmten Nebenkosten direkt von ihrer Steuer ab (§ 35a EStG).
- Höchstens 4.000 € Ermäßigung im Jahr für haushaltsnahe Dienstleistungen, höchstens 1.200 € für Handwerkerleistungen.
- Begünstigt ist nur der Lohnanteil, nicht das Material, und nur bei unbarer Zahlung an den Dienstleister.
- Du weist den Lohnanteil je Wohnung in der Abrechnung aus oder stellst eine Bescheinigung aus.
Was § 35a EStG regelt
§ 35a EStG ermäßigt die Einkommensteuer für Arbeiten im Haushalt. Für Mieter zählt dazu auch, was über die Nebenkosten bezahlt wird, wenn die Arbeit im Haus oder auf dem Grundstück erbracht wird. Es gibt zwei Töpfe:
- Haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a Abs. 2 EStG): 20 % der Arbeitskosten, höchstens 4.000 € Ermäßigung im Jahr.
- Handwerkerleistungen für Renovierung, Erhaltung und Modernisierung (§ 35a Abs. 3 EStG): 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € Ermäßigung im Jahr.
Begünstigt sind nur die Aufwendungen für die Arbeitsleistung einschließlich Maschinen- und Fahrtkosten und der darauf entfallenden Umsatzsteuer. Voraussetzung ist eine Rechnung und die Zahlung auf das Konto des Dienstleisters (§ 35a Abs. 5 EStG). Bar bezahlte Rechnungen fallen heraus, auch für deine Mieter.
Welche Nebenkosten zählen
| Position | Einordnung | Begünstigt |
|---|---|---|
| Hausmeister, Hauswart | haushaltsnahe Dienstleistung | Lohnanteil |
| Treppenhaus- und Gebäudereinigung | haushaltsnahe Dienstleistung | Lohnanteil |
| Gartenpflege | haushaltsnahe Dienstleistung | Lohnanteil |
| Winterdienst, Straßenreinigung durch Firma | haushaltsnahe Dienstleistung | Lohnanteil |
| Schornsteinfeger | Handwerkerleistung | Lohnanteil |
| Wartung Heizung, Aufzug, Rauchwarnmelder | Handwerkerleistung | Lohnanteil |
| Grundsteuer, Versicherungen | keine Arbeitsleistung | nein |
| Wasser, Abwasser, Allgemeinstrom, Brennstoff | Lieferung, keine Arbeitsleistung | nein |
| Müllabfuhr der Gemeinde | öffentliche Gebühr | nein |
| Ablese- und Abrechnungsdienst | nach Verwaltungsauffassung nicht begünstigt | nein |
Maßgeblich ist, was tatsächlich geleistet wurde. Erledigt ein Hausmeister auch Reparaturen, sind diese ohnehin nicht umlagefähig und gehören nicht in die Abrechnung, siehe Hausmeisterkosten umlegen.
Den Lohnanteil ermitteln
Der Lohnanteil muss sich aus der Rechnung ergeben. Gute Dienstleister weisen Arbeits- und Materialkosten getrennt aus. Eine prozentuale Aufteilung durch den Rechnungsaussteller reicht der Finanzverwaltung. Fehlt beides, bitte den Dienstleister um eine Aufstellung, bevor du die Abrechnung erstellst. Eine eigene Schätzung ohne Grundlage hilft deinem Mieter beim Finanzamt nicht.
Bei Reinigungs- und Hausmeisterverträgen ohne Material besteht die Rechnung oft vollständig aus Arbeitskosten. Bei Gartenpflege kommen Pflanzen, Erde oder Entsorgung dazu, bei Wartungen Ersatzteile. Diese Anteile ziehst du ab.
Rechenbeispiel
Ein Haus mit 400 m² Wohnfläche und sechs Wohnungen. WE 2 hat 70 m², ihr Anteil nach Fläche ist also 70 ÷ 400 = 17,5 %. Den Schornsteinfeger legt der Mietvertrag nach Einheiten um, also 1 ÷ 6.
| Position | Lohnanteil Haus | Anteil WE 2 |
|---|---|---|
| Hausmeister (nur Arbeit) | 3.360,00 € × 17,5 % | 588,00 € |
| Treppenhausreinigung (nur Arbeit) | 1.800,00 € × 17,5 % | 315,00 € |
| Gartenpflege (1.200,00 € − 300,00 € Material) | 900,00 € × 17,5 % | 157,50 € |
| Haushaltsnahe Dienstleistungen | Summe | 1.060,50 € |
| Wartung Heizung (Arbeit) | 360,00 € × 17,5 % | 63,00 € |
| Schornsteinfeger (Arbeit) | 240,00 € ÷ 6 | 40,00 € |
| Handwerkerleistungen | Summe | 103,00 € |
Die mögliche Steuerermäßigung des Mieters beträgt 20 % von 1.060,50 € = 212,10 € und 20 % von 103,00 € = 20,60 €. Ob er sie voll nutzen kann, hängt von seiner eigenen Steuer ab.
Abrechnung oder Bescheinigung
Dein Mieter braucht für das Finanzamt den Lohnanteil, der auf seine Wohnung entfällt, getrennt nach haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Das geht auf zwei Wegen:
- In der Abrechnung: Je begünstigter Position steht der Lohnanteil des Hauses und der Anteil der Wohnung, darunter die beiden Summen.
- Als Bescheinigung: Ein eigenes Blatt mit Zeitraum, Wohnung, Positionen und Summen. Die Finanzverwaltung hat in ihrem Anwendungsschreiben zu § 35a EStG ein Muster für eine solche Bescheinigung von Vermieter oder Verwalter veröffentlicht.
Eine ausdrückliche gesetzliche Pflicht zur Bescheinigung gibt es nicht, und Gerichte haben die Frage unterschiedlich beantwortet. Praktisch lohnt es sich trotzdem: Mieter fragen danach, und mit dem Ausweis in der Abrechnung erledigt sich die Frage für alle Wohnungen auf einmal. In welchem Jahr der Mieter die Beträge ansetzt, ob im Jahr der Vorauszahlungen oder im Jahr der Abrechnung, regelt ebenfalls das Anwendungsschreiben. Das klärt er mit seiner Steuerberatung.
Für eine vermietete Wohnung kannst du als Vermieter § 35a nicht nutzen. Die Kosten sind bei dir Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung, und § 35a gilt nicht für Aufwendungen, die Werbungskosten sind (§ 35a Abs. 5 Satz 1 EStG).
Typische Fehler
- Ganze Rechnung statt Lohnanteil: Materialkosten mitgezählt, etwa beim Gärtner.
- Falscher Topf: Wartung oder Schornsteinfeger als haushaltsnahe Dienstleistung statt als Handwerkerleistung ausgewiesen.
- Hausanteil statt Wohnungsanteil: Der Mieter bekommt die Summe des ganzen Hauses statt seines Anteils.
- Nicht umlagefähige Kosten: Reparaturen des Hausmeisters stehen in der Bescheinigung, obwohl sie gar nicht umgelegt wurden.
So hilft ImmoAktas
Die Belegerkennung schlägt den Lohnanteil nach § 35a vor, wenn er auf der Rechnung steht, und du bestätigst ihn. ImmoAktas verteilt ihn mit demselben Umlageschlüssel wie die Kosten auf jede Wohnung, tagesgenau auch bei Mieterwechsel, und erstellt zu jeder Abrechnung die § 35a-Bescheinigung. Welche Kosten du überhaupt umlegen darfst, steht unter umlagefähige Nebenkosten, den Ablauf der ganzen Abrechnung zeigt die Anleitung Nebenkostenabrechnung erstellen. Alle Funktionen findest du unter Funktionen.
Häufige Fragen
Wie viel kann der Mieter nach § 35a EStG absetzen?
20 % der Arbeitskosten werden direkt von seiner Einkommensteuer abgezogen. Bei haushaltsnahen Dienstleistungen höchstens 4.000 € Steuerermäßigung im Jahr, bei Handwerkerleistungen höchstens 1.200 €.
Welche Nebenkosten zählen als haushaltsnahe Dienstleistungen?
Typisch sind Hausmeister, Treppenhaus- und Gebäudereinigung, Gartenpflege und Winterdienst. Wartungen etwa von Heizung oder Aufzug und die Arbeiten des Schornsteinfegers zählen als Handwerkerleistungen. Grundsteuer, Versicherungen, Wasser, Strom und Müllabfuhr zählen nicht.
Muss ich als Vermieter eine Bescheinigung nach § 35a ausstellen?
Ausdrücklich gesetzlich geregelt ist das nicht. Damit dein Mieter die Ermäßigung nutzen kann, braucht er aber den Lohnanteil seiner Wohnung. Am einfachsten weist du ihn in der Abrechnung je Position aus oder legst eine Bescheinigung bei.
Zählt das Material mit?
Nein. Begünstigt sind nur Arbeitskosten einschließlich Maschinen- und Fahrtkosten und der darauf entfallenden Umsatzsteuer (§ 35a Abs. 5 EStG). Materialkosten, etwa Pflanzen oder Streusalz, bleiben außen vor.
Softwareentwickler aus Dortmund und selbst Vermieter. Hat ImmoAktas gebaut, weil er seine eigene Abrechnung in Excel leid war. Schreibt hier über das, was er beim Abrechnen selbst nachschlagen musste.
Stand: Oktober 2026 · Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung.