- Die Grundsteuer ist umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV), wenn der Mietvertrag die Betriebskosten umlegt.
- Verteilt wird nach dem vereinbarten Schlüssel, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche.
- Bei einer Eigentumswohnung mit eigenem Bescheid geht der Betrag direkt an die Wohnung.
- Seit 2025 gelten neue Werte. Rückwirkende Bescheide erlauben eine Nachforderung nur unter engen Voraussetzungen.
Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung
Die Grundsteuer steht an erster Stelle des Betriebskostenkatalogs: Nr. 1, laufende öffentliche Lasten des Grundstücks. Sie fällt jedes Jahr an, unabhängig davon, ob die Wohnungen vermietet sind, und eignet sich deshalb gut für den Flächenschlüssel. Mit Gebühren für Müll oder Straßenreinigung hat sie nichts zu tun, auch wenn sie oft auf demselben Bescheid der Gemeinde stehen. Trenne die Positionen in der Abrechnung, weil sie oft unterschiedlich verteilt werden.
Was sich mit der Reform 2025 geändert hat
Seit dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer nach neuen Werten berechnet. Je nach Bundesland gilt das Bundesmodell oder ein eigenes Landesmodell, und die Gemeinden haben neue Hebesätze beschlossen. Für viele Häuser hat sich der Betrag deutlich verändert, nach oben wie nach unten.
Für die Abrechnung heißt das vor allem:
- Nur der festgesetzte Betrag zählt. Du legst die Grundsteuer um, die laut Bescheid auf den Abrechnungszeitraum entfällt, nicht die Summe der Abbuchungen.
- Erhöhung ist kein Sonderfall. Steigt die Grundsteuer, steigt der Anteil der Mieter. Ändert sie sich deutlich, kann es sinnvoll sein, danach die Vorauszahlung anzupassen, siehe Vorauszahlung anpassen.
- Ein Bescheid gilt meist mehrere Jahre. Er wird nicht jedes Jahr neu erlassen. Leg ihn deshalb für jedes Abrechnungsjahr wieder zur Hand und prüfe, ob ein Änderungsbescheid dazugekommen ist.
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus
Die Lindenstraße 12 hat sieben Wohnungen mit zusammen 461 m². Die Grundsteuer für 2025 beträgt laut Bescheid 1.236,00 €. Laut Mietvertrag wird nach Wohnfläche umgelegt.
| Fall | Rechnung | Anteil |
|---|---|---|
| WE 3, 70 m², ganzjährig | 1.236,00 € × 70 ÷ 461 | 187,68 € |
| davon Vormieter 120 Tage | × 120 ÷ 365 | 61,70 € |
| davon Nachmieter 245 Tage | × 245 ÷ 365 | 125,98 € |
Gerechnet mit vollen Brüchen, je Zeile erst am Ende gerundet. 61,70 € + 125,98 € = 187,68 €.
Dass die Grundsteuer in Raten im Februar, Mai, August und November gezahlt wird, spielt für die Verteilung keine Rolle. Es zählt allein, welche Tage auf welchen Mieter entfallen. Die vollständige Rechnung mit allen Positionen steht im Artikel zum Mieterwechsel.
Abweichender Abrechnungszeitraum
Rechnest du nicht nach Kalenderjahr ab, verteilst du die Jahressteuer tagesgenau auf deine Zeiträume. Bei einem Zeitraum vom 01.07. bis 30.06. entfallen von 1.236,00 € für 2025 genau 181 Tage, also 612,92 €, auf den Zeitraum 2024/25 und 184 Tage, also 623,08 €, auf den Zeitraum 2025/26. Mehr dazu im Artikel zum Abrechnungszeitraum.
Eigentumswohnung: eigener Bescheid
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung bekommst du in der Regel einen eigenen Grundsteuerbescheid für deine Wohnung. Die Grundsteuer läuft also nicht über das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft. Du legst den Betrag dann direkt auf deinen Mieter um, ohne Flächenschlüssel, weil er nur deine Wohnung betrifft. Die übrigen umlagefähigen Kosten übernimmst du aus der Hausgeldabrechnung deiner Verwaltung.
Gewerbe im Haus
Liegt im Haus auch ein Laden, eine Praxis oder ein Büro, lohnt ein genauer Blick. Bei gemischt genutzten Gebäuden kann der Anteil, der auf das Gewerbe entfällt, höher sein als sein Flächenanteil. Ein Vorwegabzug des Gewerbeanteils ist nach der Rechtsprechung vor allem dann geboten, wenn die gewerbliche Nutzung zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnmieter führen würde. Ob das bei dir der Fall ist, lässt sich nur anhand des Bescheids und der Bewertung beurteilen; im Zweifel frag deinen Steuerberater oder einen Anwalt.
Nachzahlung für Vorjahre
Rückwirkende Bescheide sind nach der Reform nicht selten. Für die Abrechnung gilt:
- Frist noch offen: Ist die Abrechnung für das betroffene Jahr noch nicht verschickt oder die Frist noch nicht abgelaufen, setzt du einfach den richtigen Betrag an. Eine bereits verschickte Abrechnung kannst du innerhalb der Frist korrigieren.
- Frist abgelaufen: Eine Nachforderung ist nur möglich, wenn du die Verspätung nicht zu vertreten hast (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Ein später erlassener Bescheid kann so ein Fall sein. Du musst dann zügig handeln, nach der Rechtsprechung in der Regel innerhalb von drei Monaten ab Zugang des Bescheids.
- Guthaben aus Erstattung: Bekommst du Grundsteuer zurück, steht der Anteil deinen Mietern zu, auch für frühere Jahre.
Halte für jeden Grundsteuerbescheid fest, wann er eingegangen ist. Dieses Datum entscheidet bei rückwirkenden Bescheiden, ob und bis wann du nachfordern kannst.
So hilft ImmoAktas
Du fotografierst den Grundsteuerbescheid, ImmoAktas schlägt Betrag und Zeitraum vor und ordnet ihn dem Objekt zu. Ein Bescheid, der mehrere Jahre gilt, wird für jedes Jahr wieder erwartet, damit die Jahres-Checkliste zeigt, ob er schon da ist. Die Rechen-Engine verteilt den Betrag tagesgenau nach deinem Schlüssel und weist Leerstandstage beim Vermieter aus. Mehr unter Funktionen und für Eigentumswohnungen auf der Seite für Privatvermieter.
Häufige Fragen
Darf ich die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?
Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten nach § 2 Nr. 1 BetrKV.
Darf ich die höhere Grundsteuer seit 2025 einfach weitergeben?
Ja. Umlegen darfst du die tatsächlich festgesetzte Grundsteuer für den Abrechnungszeitraum, auch wenn sie seit der Reform höher ist. Eine Begrenzung auf den alten Betrag gibt es nicht.
Ich habe einen geänderten Grundsteuerbescheid für ein Vorjahr bekommen. Kann ich nachfordern?
Ist die Abrechnungsfrist für dieses Jahr schon abgelaufen, geht das nur, wenn du die Verspätung nicht zu vertreten hast (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Dann musst du zügig handeln; die Rechtsprechung verlangt die Nachforderung in der Regel innerhalb von drei Monaten, nachdem du den Bescheid erhalten hast.
Wann ist die Grundsteuer fällig?
Meist in vier Raten zum 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. oder auf Antrag als Jahresbetrag zum 01.07. In die Abrechnung gehört der Betrag, der auf den Abrechnungszeitraum entfällt, nicht der Zahlungszeitpunkt.
Softwareentwickler aus Dortmund und selbst Vermieter. Hat ImmoAktas gebaut, weil er seine eigene Abrechnung in Excel leid war. Schreibt hier über das, was er beim Abrechnen selbst nachschlagen musste.
Stand: Oktober 2026 · Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung.