- Umlagefähig (§ 2 Nr. 13 BetrKV): Gebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm, Leitungswasser und Elementarschäden, Glasversicherung, Haftpflicht für Gebäude, Öltank und Aufzug.
- Nicht umlagefähig: Mietausfall-, Rechtsschutz- und andere Versicherungen, die nur dich schützen.
- Beiträge teilst du tagesgenau auf den Abrechnungszeitraum auf.
- Steigt der Beitrag nach Schäden, bleibt er umlagefähig, solange er wirtschaftlich ist. Selbstbehalte im Schadensfall gehören nicht dazu.
Welche Versicherungen umlagefähig sind
§ 2 Nr. 13 BetrKV nennt die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Dazu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung und der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
| Versicherung | umlagefähig |
|---|---|
| Wohngebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser) | ja |
| Elementarschadenversicherung (z. B. Überschwemmung, Starkregen) | ja |
| Glasversicherung für Gemeinschaftsflächen und Fenster | ja |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | ja |
| Gewässerschadenhaftpflicht für den Öltank | ja |
| Aufzugshaftpflicht | ja |
| Mietausfallversicherung | nein |
| Vermieterrechtsschutz | nein |
| Hausratversicherung | nein, Sache des Mieters |
Kurzfassung. Maßgeblich ist, ob die Versicherung das Gebäude oder die Haftung aus dem Gebäude abdeckt oder nur dein Vermögen.
Viele Wohngebäudepolicen enthalten Bausteine, die über das Gebäude hinausgehen, etwa einen Mietausfallschutz nach einem Brand. Ist dieser Baustein im Beitrag gesondert ausgewiesen, nimmst du ihn heraus. Ist er untrennbar im Grundbeitrag enthalten, wird die Umlage unterschiedlich beurteilt. Bitte deinen Versicherer im Zweifel um eine Aufschlüsselung.
Neue Versicherung während der Mietzeit
Hast du zum Beispiel nach einem Starkregen eine Elementarschadenversicherung dazu abgeschlossen, fragt sich, ob du sie bestehenden Mietern in Rechnung stellen darfst. Der BGH hat die Umlage einer während des Mietverhältnisses neu abgeschlossenen Sach- und Haftpflichtversicherung erlaubt, wenn der Mietvertrag die Kosten einer solchen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet und dem Vermieter das Recht einräumt, auch neu entstehende Betriebskosten umzulegen (BGH, Urteil vom 27.09.2006 – VIII ZR 80/06). Fehlt so eine Klausel, ist die Umlage unsicher. In neuen Mietverträgen solltest du sie aufnehmen.
Beitragserhöhung und Schadensfall
Beiträge steigen, oft nach Schäden im Haus oder weil der Versicherer allgemein nachkalkuliert. Höhere Beiträge darfst du umlegen, solange du den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtest (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Steigen sie deutlich, lohnt ein Vergleichsangebot. Das schützt dich auch, wenn ein Mieter die Höhe bei der Belegeinsicht hinterfragt.
Selbstbehalte, die du im Schadensfall zahlst, sind kein Versicherungsbeitrag, sondern Teil der Schadensbeseitigung. Sie gehören nach überwiegender Ansicht nicht in die Nebenkostenabrechnung. Das Gleiche gilt für Reparaturkosten, die die Versicherung nicht übernimmt.
Liegt im Haus ein Restaurant, eine Werkstatt oder ein anderes Gewerbe mit erhöhtem Risiko, kann der Versicherer dafür einen Zuschlag berechnen. Würde dieser Zuschlag nach Fläche auf alle verteilt, zahlen die Wohnungsmieter das Risiko des Gewerbes mit. Weist der Versicherer den Zuschlag aus, ordnest du ihn der Gewerbeeinheit zu. Wie ein Vorwegabzug funktioniert, steht im Artikel zum Umlageschlüssel.
Rechenbeispiel: Versicherungsjahr und Abrechnungsjahr
Die Lindenstraße 12 (7 Wohnungen, 461 m²) ist ab dem 01.04.2025 bei einem neuen Versicherer. Der alte Vertrag kostete 1.387,00 € im Jahr und lief bis 31.03.2025, der neue kostet 1.460,00 € für 01.04.2025 bis 31.03.2026. Dazu kommen Haftpflicht und Glas, die nach dem Kalenderjahr laufen, und zwei Policen, die nicht umlagefähig sind.
| Police | Rechnung | 2025 |
|---|---|---|
| Wohngebäude alt, 01.01.–31.03. | 1.387,00 € × 90 ÷ 365 | 342,00 € |
| Wohngebäude neu, 01.04.–31.12. | 1.460,00 € × 275 ÷ 365 | 1.100,00 € |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | Kalenderjahr | 96,00 € |
| Glasversicherung | Kalenderjahr | 64,00 € |
| Mietausfallversicherung | nicht umlagefähig | 0,00 € |
| Vermieterrechtsschutz | nicht umlagefähig | 0,00 € |
| Umlagefähig gesamt | 1.602,00 € | |
| Anteil WE 3 (70 / 461 m²) | 1.602,00 € × 70 ÷ 461 | 243,25 € |
Beispielzahlen. Die restlichen 360,00 € des neuen Vertrags (90 Tage bis 31.03.2026) gehören in die Abrechnung 2026.
Der häufigste Fehler ist, den Beitrag nach dem Zahlungsdatum zuzuordnen. Wer den im April gezahlten Jahresbeitrag komplett ins Jahr 2025 nimmt und im nächsten Jahr wieder, rechnet für Januar bis März doppelt ab. Wie das bei einem abweichenden Abrechnungszeitraum aussieht, steht im Artikel zum Abrechnungszeitraum.
Eigentumswohnung
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung schließt meist die Gemeinschaft die Gebäudeversicherung ab. Der Beitrag steht dann in deiner Hausgeldabrechnung und wird nach Miteigentumsanteilen verteilt. Diesen Anteil kannst du an deinen Mieter weitergeben. Wie du die Positionen aus der Hausgeldabrechnung übernimmst, zeigt der Artikel Nebenkostenabrechnung für die Eigentumswohnung.
So hilft ImmoAktas
Du fotografierst die Beitragsrechnung, ImmoAktas schlägt Betrag und Versicherungszeitraum vor und teilt den Beitrag tagesgenau auf deine Abrechnungsjahre auf. Versicherungen gehören zu den wiederkehrenden Kosten: Fehlt im neuen Jahr ein Beleg, zeigt die Jahres-Checkliste das an. Policen, die nicht umlagefähig sind, markierst du entsprechend, sie bleiben als eigene Zeile bei dir. Den ganzen Ablauf zeigt die Anleitung Nebenkostenabrechnung erstellen, weitere nicht umlagefähige Kosten der Artikel nicht umlagefähige Nebenkosten.
Häufige Fragen
Darf ich die Gebäudeversicherung auf den Mieter umlegen?
Ja. Die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden gehört zu den Betriebskosten nach § 2 Nr. 13 BetrKV, ebenso die Glasversicherung und die Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug.
Sind Mietausfall- und Rechtsschutzversicherung umlagefähig?
Nein. Sie schützen nur die Interessen des Vermieters und sind keine Sach- oder Haftpflichtversicherung des Gebäudes im Sinne von § 2 Nr. 13 BetrKV.
Ich habe die Elementarversicherung erst später abgeschlossen. Darf ich sie umlegen?
Nach dem BGH ja, wenn der Mietvertrag die Kosten einer solchen Versicherung als umlagefähig bezeichnet und dem Vermieter das Recht gibt, auch neu entstehende Betriebskosten umzulegen (BGH, Urteil vom 27.09.2006 – VIII ZR 80/06).
Mein Versicherungsjahr läuft von April bis März. Was setze ich an?
Nur den Teil, der auf deinen Abrechnungszeitraum entfällt, tagesgenau. Ein Beitrag für 01.04.2025 bis 31.03.2026 gehört mit 275 von 365 Tagen ins Jahr 2025, der Rest ins Jahr 2026.
Softwareentwickler aus Dortmund und selbst Vermieter. Hat ImmoAktas gebaut, weil er seine eigene Abrechnung in Excel leid war. Schreibt hier über das, was er beim Abrechnen selbst nachschlagen musste.
Stand: Oktober 2026 · Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung.