- Für die Umlage nach Fläche zählt die tatsächliche Wohnfläche, nicht die im Vertrag genannte.
- Gemessen wird üblicherweise nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).
- Für alle Wohnungen und die Gesamtfläche gilt dieselbe Methode.
- Ändert sich die Fläche im Jahr, rechnest du mit Flächentagen.
Tatsächliche Fläche statt Vertragsfläche
Lange galt bei Abweichungen bis zehn Prozent die Fläche aus dem Mietvertrag. Für die Betriebskosten hat der BGH das 2018 geändert: Werden Kosten nach Wohnfläche umgelegt, ist die tatsächliche Fläche maßgeblich (Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17). Das ist gerecht in beide Richtungen: Keine Wohnung trägt mehr, als ihrer echten Größe entspricht, und die Summe aller Anteile stimmt.
Für die Miethöhe gelten eigene Regeln. Hier geht es nur um die Verteilung der Nebenkosten.
So wird gemessen
Ist nichts anderes vereinbart, wird die Wohnfläche üblicherweise nach der Wohnflächenverordnung berechnet. Die wichtigsten Regeln:
- Volle Anrechnung für Räume mit mindestens 2 m lichter Höhe.
- Hälftig für Flächen mit 1 bis unter 2 m Höhe, etwa unter einer Dachschräge.
- Gar nicht für Flächen unter 1 m Höhe.
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
- Nicht zur Wohnfläche gehören Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.
Ein Wintergarten oder ein Schwimmbad haben eigene Regeln, je nachdem, ob sie beheizt sind. Bei Altbauten mit einer Berechnung nach älteren Vorschriften kann es kleine Abweichungen geben. Entscheidend ist, dass du für alle Wohnungen im Haus einheitlich misst, auch für die Gesamtfläche.
Was eine falsche Fläche kostet
Ein Haus mit sechs Wohnungen, Kosten nach Fläche zusammen 4.100,00 € im Jahr. Im Vertrag einer Wohnung stehen 72 m², tatsächlich hat sie 66 m². Die übrigen fünf Wohnungen haben korrekt gemessene 344 m².
| Ansatz | Rechnung | Anteil |
|---|---|---|
| mit Vertragsfläche | 4.100,00 € × 72 ÷ 416 | 709,62 € |
| mit tatsächlicher Fläche | 4.100,00 € × 66 ÷ 410 | 660,00 € |
| Unterschied pro Jahr | 49,62 € |
Mit der zu großen Vertragsfläche zahlt diese Wohnung 49,62 € zu viel, die anderen fünf zusammen genau so viel zu wenig.
Für einen Mieter ist das ein guter Grund, die Fläche zu prüfen. Für dich als Vermieter ist es ein guter Grund, das Haus einmal sauber zu vermessen und die Werte für alle Wohnungen zu dokumentieren.
Flächenänderung mitten im Jahr
Wird eine Wohnung ausgebaut, etwa um ein Dachzimmer, gilt die neue Fläche ab dem Tag der Fertigstellung. Bis dahin zählt die alte. Statt mit Quadratmetern rechnest du dann mit Flächentagen: Quadratmeter mal Tage.
Beispiel: WE 2 hat bis 30.06.2025 80 m² und ab 01.07.2025 nach einem Ausbau 90 m². Das sind 80 × 181 + 90 × 184 = 14.480 + 16.560 = 31.040 Flächentage. Im Nenner stehen die Flächentage aller Wohnungen, im Haus aus dem Beispiel 71.190. Für die Grundsteuer von 900,00 € heißt das: 900,00 € × 31.040 ÷ 71.190 = 392,41 €.
Wird eine Wohnung neu vermessen und war die alte Zahl schlicht falsch, gilt die neue Fläche rückwirkend, weil die Wohnung schon immer so groß war. Wurde dagegen gebaut, gilt die neue Fläche erst ab dem Datum der Änderung. Halte bei jeder Flächenänderung fest, welcher der beiden Fälle vorliegt.
Gesamtfläche des Hauses
Die Gesamtfläche ist der Nenner jeder Flächenumlage. Sie muss alle Wohnungen und Gewerbeeinheiten umfassen, die an der Kostenart teilnehmen, auch leerstehende und selbst genutzte. Wer nur die vermietete Fläche ansetzt, verteilt Leerstand auf die Mieter. Mehr dazu im Artikel zum Leerstand. Prüfe jedes Jahr, ob die Summe der Einzelflächen der Gesamtfläche entspricht.
Wohnfläche oder Personen?
Die Fläche ist der gesetzliche Standardschlüssel, wenn nichts vereinbart ist (§ 556a Abs. 1 BGB). Für Kosten, die eher mit der Zahl der Bewohner zusammenhängen, etwa Müll, kann ein Personenschlüssel gerechter sein, wenn er vereinbart ist. Eine Übersicht aller Schlüssel steht im Artikel zum Umlageschlüssel.
So hilft ImmoAktas
In ImmoAktas hat jede Wohnung eine Flächen-Historie: Jede Änderung bekommt ein Datum und einen Grund, etwa Ausbau oder Neuvermessung. Die Rechen-Engine rechnet mit Flächentagen und zeigt dir zu jedem Anteil den Bruch, aus dem er entsteht. Das Beispiel oben stammt aus den Testfällen, mit denen die Engine geprüft wird. Mehr unter Funktionen; wie die gesamte Abrechnung abläuft, zeigt die Anleitung Nebenkostenabrechnung erstellen.
Häufige Fragen
Gilt für die Nebenkosten die Fläche aus dem Mietvertrag?
Nein. Nach der Rechtsprechung des BGH ist für die Umlage der Betriebskosten nach Wohnfläche die tatsächliche Fläche maßgeblich, nicht die im Vertrag vereinbarte (Urteil vom 30.05.2018, VIII ZR 220/17).
Wie wird ein Balkon angerechnet?
Nach der Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 WoFlV). Wichtig ist, dass du für alle Wohnungen im Haus dieselbe Methode verwendest.
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein. Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 WoFlV).
Was passiert, wenn die Gesamtfläche des Hauses falsch ist?
Dann stimmen alle Anteile nicht. Ist die Gesamtfläche zu klein angesetzt, zahlen alle Mieter zu viel. Prüfe deshalb, ob die Summe der Wohnungsflächen der Gesamtfläche entspricht.
Softwareentwickler aus Dortmund und selbst Vermieter. Hat ImmoAktas gebaut, weil er seine eigene Abrechnung in Excel leid war. Schreibt hier über das, was er beim Abrechnen selbst nachschlagen musste.
Stand: Oktober 2026 · Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung.