- Steht eine Wohnung leer, trägt der Vermieter ihren Anteil an den Betriebskosten.
- Die Gesamtfläche bleibt im Nenner: Leerstand darf den Anteil der anderen Mieter nicht erhöhen.
- Gerechnet wird tagesgenau: Tage ohne Mietverhältnis gehören dir.
- Beim Personenschlüssel braucht es eine Regel für die leere Wohnung, oft eine fiktive Person.
Die Grundregel
Leerstand ist ein Risiko des Vermieters. Die Kosten, die auf eine leere Wohnung entfallen, darfst du nicht auf die übrigen Mieter verteilen. Praktisch heißt das: Bei jedem Schlüssel bleibt die leere Wohnung im Nenner. Bei der Wohnfläche rechnest du also mit der Fläche des ganzen Hauses, nicht nur mit der vermieteten. Der Anteil der leeren Wohnung landet in einer eigenen Zeile beim Vermieter.
Das gilt unabhängig davon, warum die Wohnung leer steht: Renovierung, Suche nach einem Nachmieter oder Eigenbedarf, der noch nicht umgesetzt ist. Nutzt du eine Wohnung selbst, gilt dasselbe, nur heißt die Zeile dann Eigennutzung.
Rechenbeispiel: vier Wohnungen, eine Lücke
Ein Haus mit vier Wohnungen und 300 m². WE 4 hat 80 m². Der Vormieter zieht zum 28.02.2025 aus, der Nachmieter am 01.08.2025 ein. Vom 01.03. bis 31.07.2025 steht die Wohnung 153 Tage leer. Grundsteuer und Versicherung kosten zusammen 2.100,00 € und werden nach Wohnfläche umgelegt.
| Empfänger | Flächentage | Anteil |
|---|---|---|
| WE 1 · 60 m² · ganzjährig | 21.900 | 420,00 € |
| WE 2 · 75 m² · ganzjährig | 27.375 | 525,00 € |
| WE 3 · 85 m² · ganzjährig | 31.025 | 595,00 € |
| WE 4 · Vormieter · 59 Tage | 4.720 | 90,52 € |
| WE 4 · Leerstand · 153 Tage | 12.240 | 234,74 € |
| WE 4 · Nachmieter · 153 Tage | 12.240 | 234,74 € |
| Summe | 109.500 | 2.100,00 € |
Flächentage = m² × Tage. Anteil = 2.100,00 € × Flächentage ÷ 109.500. Die 234,74 € Leerstand trägt der Vermieter.
Die Mieter in WE 1 bis 3 zahlen genau so viel, als wäre WE 4 das ganze Jahr vermietet gewesen. Hätte man nur die vermietete Fläche angesetzt, wären die 234,74 € heimlich auf sie verteilt worden. Genau dieser Fehler ist einer der häufigsten in selbstgebauten Tabellen.
Leerstand beim Personenschlüssel
Beim Flächenschlüssel ist die Sache klar: Die leere Wohnung hat weiterhin ihre Fläche. Beim Personenschlüssel hat sie dagegen null Bewohner. Würde man einfach mit null rechnen, stiege der Anteil aller anderen Mieter. Deshalb wird für leere Wohnungen häufig eine fiktive Person angesetzt, deren Anteil der Vermieter trägt. Bei Kosten, die wirklich nur mit Bewohnern entstehen, kann auch null angemessen sein. Welche Lösung bei dir passt, hängt vom Vertrag und der Kostenart ab. Wichtig ist, dass du sie in der Abrechnung erklärst und jedes Jahr gleich handhabst.
Verbrauchskosten und Heizung
Bei Wasser nach Zählern entstehen in einer leeren Wohnung kaum Verbrauchskosten, das regelt sich von selbst. Bei der Heizung gilt: Die Grundkosten nach Fläche entfallen auch auf die leere Wohnung und gehen an dich. Verbrauchskosten fallen an, wenn dort geheizt wird, etwa auf Frostschutz, und landen dann ebenfalls bei dir. Liest du beim Auszug und beim Einzug ab, ist die Aufteilung eindeutig. Wie das mit der Zwischenablesung geht, steht im Artikel zur Heizkostenverordnung.
Steht ein großer Teil eines Hauses über längere Zeit leer, können feste Schlüssel zu Ergebnissen führen, die für die verbliebenen Mieter unzumutbar sind, etwa bei verbrauchsnahen Kosten. In solchen Ausnahmefällen kommt eine Anpassung in Betracht. Das ist Einzelfallsache, hol dir dafür Rat.
Tage richtig zählen
Leerstand beginnt am Tag nach dem Ende des alten Mietverhältnisses und endet am Tag vor dem Beginn des neuen. Maßgeblich ist der Vertrag, nicht die Schlüsselübergabe. Im Beispiel: Vertragsende 28.02., Vertragsbeginn 01.08., Leerstand 01.03. bis 31.07. Rechnung: Endtag minus Starttag plus eins, also 31 + 30 + 31 + 30 + 31 = 153 Tage. Wie Vor- und Nachmieter bei einem Wechsel ohne Lücke aufgeteilt werden, zeigt der Artikel zum Mieterwechsel.
Was in die Abrechnung der Mieter gehört
Die Mieter sehen den Leerstand in ihrer Abrechnung nicht als eigene Position, aber sie sehen den Nenner: die Gesamtfläche des Hauses. Daran erkennen sie, dass der Leerstand nicht bei ihnen gelandet ist. Für dich selbst ist eine eigene Aufstellung der Leerstandskosten sinnvoll, schon für die Steuer.
So hilft ImmoAktas
In ImmoAktas trägst du nur Auszugs- und Einzugsdatum ein. Jeden Tag ohne Mietverhältnis erkennt die Rechen-Engine selbst als Leerstand und führt ihn als eigene Zeile beim Vermieter, bei Fläche, Personen, Einheiten und Verbrauch. Beim Personenschlüssel stellst du ein, wie viele fiktive Personen eine leere Wohnung zählt. Probier es ohne Anmeldung im Nebenkosten-Rechner aus, mehr steht unter Funktionen und auf der Seite für Privatvermieter.
Häufige Fragen
Darf ich Leerstandskosten auf die anderen Mieter verteilen?
Nein. Das Risiko des Leerstands trägt der Vermieter. Der Anteil der leeren Wohnung bleibt bei dir, auch wenn sie lange leer steht.
Wie rechne ich Leerstand beim Personenschlüssel?
Eine leere Wohnung hat keine Bewohner. Damit die anderen Mieter nicht mehr zahlen, wird für sie oft eine fiktive Person angesetzt, deren Anteil der Vermieter trägt. Welche Lösung im Einzelfall angemessen ist, hängt vom Vertrag und den Kosten ab.
Was ist mit den Heizkosten einer leeren Wohnung?
Die Grundkosten nach Fläche entfallen auch auf die leere Wohnung und gehen an den Vermieter. Verbrauchskosten entstehen nur, wenn dort tatsächlich geheizt wird, etwa zum Schutz vor Frost.
Kann ich Leerstandskosten steuerlich absetzen?
Nebenkosten für eine leerstehende Wohnung, die du weiter vermieten willst, können Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung sein. Das klärst du am besten mit deinem Steuerberater.
Softwareentwickler aus Dortmund und selbst Vermieter. Hat ImmoAktas gebaut, weil er seine eigene Abrechnung in Excel leid war. Schreibt hier über das, was er beim Abrechnen selbst nachschlagen musste.
Stand: Oktober 2026 · Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung.