Betriebskostenverordnung (BetrKV): § 1 und § 2 Nr. 1 bis 17 einfach erklärt

Woher die Verordnung kommt

Nach § 556 Abs. 1 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Was Betriebskosten sind, definiert das Gesetz selbst nur allgemein und verweist für die Aufstellung auf die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003. Sie hat zum 01.01.2004 die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung abgelöst, in der der Katalog vorher stand. Viele ältere Mietverträge verweisen deshalb noch auf „Anlage 3 zu § 27 II. BV“. Gemeint ist inhaltlich derselbe Katalog.

Die Verordnung besteht aus nur zwei Paragrafen: § 1 erklärt, was Betriebskosten sind, § 2 zählt sie auf.

§ 1: Was Betriebskosten sind

Nach § 1 Abs. 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Drei Merkmale stecken darin:

1. Laufend. Die Kosten fallen wiederkehrend an. Das muss nicht jedes Jahr sein, aber in regelmäßigen Abständen. Ein einmaliger Anlass genügt nicht.
2. Durch Eigentum oder Gebrauch. Es geht um den Betrieb des Hauses, nicht um seine Substanz oder seine Finanzierung.
3. Tatsächlich entstanden. Umlegen darfst du nur, was angefallen ist, keine Pauschalen oder Rücklagen.

Eigenleistung: Erbringst du Arbeiten selbst, etwa die Gartenpflege, darfst du sie mit dem Betrag ansetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, aber ohne Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV). Beispiel: Du mähst 30 Stunden im Jahr den Rasen, ein Gartenbaubetrieb bietet die Arbeit für 45,00 € netto je Stunde an. Ansetzen darfst du höchstens 1.350,00 €.

§ 1 Abs. 2 BetrKV nimmt zwei Gruppen ausdrücklich aus: die Verwaltungskosten und die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Was genau darunter fällt, erklärt der Artikel nicht umlagefähige Nebenkosten.

§ 2: der Katalog, Nummer für Nummer

Nr. 1 bis 3: Lasten, Wasser, Abwasser

Nr. 1 · Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks. Gemeint ist vor allem die Grundsteuer. Einmalige Abgaben wie Erschließungsbeiträge gehören nicht dazu. Mehr im Artikel Grundsteuer umlegen.

Nr. 2 · Wasserversorgung. Wasserverbrauch, Grundgebühren, Miete und Eichung der Wasserzähler, Kosten der Berechnung und Aufteilung, Wartung von Wassermengenreglern und der Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungs- oder Aufbereitungsanlage. Wie du verteilst, steht im Artikel Wasserkosten verteilen.

Nr. 3 · Entwässerung. Gebühren für Haus- und Grundstücksentwässerung, also Schmutz- und Niederschlagswasser, der Betrieb einer nicht öffentlichen Entwässerungsanlage und einer Entwässerungspumpe.

Nr. 4 bis 6: Heizung und Warmwasser

Nr. 4 · Heizung, Nr. 5 · Warmwasser und Nr. 6 · verbundene Anlagen decken Brennstoff und Lieferung, Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung und Pflege, Prüfung und Einstellung, Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz und die Verbrauchserfassung samt Berechnung und Aufteilung ab. Erfasst sind die zentrale Anlage, die Fernwärme- und Warmwasserlieferung (Wärmecontracting) sowie Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten. Verteilt wird nach der Heizkostenverordnung, siehe Heizkostenverordnung.

Nr. 7 bis 10: Aufzug, Müll, Reinigung, Garten

Nr. 7 · Aufzug. Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege, regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich Einstellung durch eine Fachkraft und die Reinigung. Reparaturen nicht, siehe Aufzugskosten in den Nebenkosten.

Nr. 8 · Straßenreinigung und Müllbeseitigung. Öffentliche Straßenreinigungsgebühren und entsprechende private Leistungen wie der Winterdienst, Müllabfuhrgebühren und der Betrieb von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen samt Berechnung und Aufteilung. Mehr unter Müllgebühren umlegen.

Nr. 9 · Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung. Säuberung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und Fahrkorb des Aufzugs, dazu die laufende Ungezieferbekämpfung. Mehr unter Treppenhausreinigung umlegen.

Nr. 10 · Gartenpflege. Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, Pflege von Spielplätzen einschließlich Erneuerung von Sand und Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen. Mehr unter Gartenpflege in den Nebenkosten.

Nr. 11 bis 14: Licht, Schornstein, Versicherung, Hauswart

Nr. 11 · Beleuchtung. Strom für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile. Siehe Allgemeinstrom umlegen.

Nr. 12 · Schornsteinreinigung. Kehrgebühren nach der Gebührenordnung, soweit sie nicht schon bei der Heizung nach Nr. 4 erfasst sind.

Nr. 13 · Sach- und Haftpflichtversicherung. Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug. Siehe Gebäudeversicherung umlegen.

Nr. 14 · Hauswart. Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen für den Hauswart, soweit seine Arbeit nicht auf Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung entfällt. Was er erledigt, darf nicht zusätzlich unter einer anderen Nummer abgerechnet werden. Siehe Hausmeisterkosten umlegen.

Nr. 15 und 16: Antenne, Breitband, Wäsche

Nr. 15 · Antenne und Breitband. Für Gemeinschaftsantenne und Kabel-Verteilanlage bleibt im Wesentlichen nur der Betriebsstrom umlagefähig, bei der Antenne auch die regelmäßige Prüfung und Einstellung. Nutzungsentgelte, Urheberrechtsgebühren und Grundgebühren für Kabelanschlüsse durften nur bis zum 30.06.2024 umgelegt werden. Neu ist Buchstabe c: Betriebsstrom und Bereitstellungsentgelt für ein Glasfaser-Hausnetz, wenn der Mieter seinen Anbieter frei wählen kann. Details im Artikel Kabel-TV in den Nebenkosten.

Nr. 16 · Wäschepflege. Betriebsstrom, Überwachung, Pflege und Reinigung gemeinschaftlicher Waschmaschinen und Trockner, die Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und das Wasser, soweit es nicht schon unter Nr. 2 abgerechnet ist.

Nr. 17: sonstige Betriebskosten

Nr. 17 ist ein Auffangtatbestand für Betriebskosten im Sinne von § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. Die Kosten müssen also laufend durch den Betrieb entstehen. Typische Beispiele sind die Wartung von Rauchwarnmeldern, Feuerlöschern, Rückstausicherungen oder Blitzschutzanlagen, die Dachrinnenreinigung oder die Prüfung der Elektroanlage.

Was der Mietvertrag dazu sagen muss

Damit der Katalog gilt, muss der Mietvertrag die Umlage vereinbaren. Bei Wohnraum genügt nach der Rechtsprechung des BGH die Formulierung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt, einschließlich eines Verweises auf die Verordnung. Gemeint sind dann alle Kostenarten der Nummern 1 bis 16, die im Haus anfallen. Abweichungen zum Nachteil des Mieters, etwa die Umlage von Verwaltungskosten, sind bei Wohnraum unwirksam.

Im Gewerbe ist die Lage anders: Hier können die Parteien auch Kosten umlegen, die nicht im Katalog stehen, zum Beispiel Verwaltungskosten. Voraussetzung ist eine klare, transparente Vereinbarung. Die Verordnung dient dann oft als Orientierung, ist aber nicht zwingend.

So hilft ImmoAktas

Die Kostenarten in ImmoAktas folgen den Nummern der Betriebskostenverordnung. Fotografierst du eine Rechnung, schlägt die App die passende Kostenart vor, und du bestätigst sie. Nicht umlagefähige Anteile markierst du als teilweise oder nicht umlagefähig, sie bleiben als eigene Zeile bei dir. Für jede Kostenart wählst du den Umlageschlüssel, und die Rechen-Engine verteilt tagesgenau. Eine Übersicht mit typischen Belegen je Kostenart steht unter umlagefähige Nebenkosten, den Ablauf zeigt die Anleitung Nebenkostenabrechnung erstellen.