- Der Abrechnungszeitraum darf höchstens zwölf Monate dauern (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).
- Er muss nicht das Kalenderjahr sein, sollte aber gleich bleiben.
- Rechnungen, die über den Zeitraum hinausgehen, teilst du nach Tagen auf.
- Die Abrechnungsfrist beginnt mit dem Ende des Zeitraums.
Was das Gesetz verlangt
§ 556 Abs. 3 BGB sagt zwei Dinge: Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen, und die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Daraus folgt, dass ein Zeitraum nicht länger als zwölf Monate sein darf. Kürzer ist ausnahmsweise möglich, etwa bei einer Umstellung oder wenn ein Haus im Laufe des Jahres gekauft wird.
Wann der Zeitraum beginnt, regelt das Gesetz nicht. Steht im Mietvertrag nichts, ist das Kalenderjahr üblich. Viele Verwaltungen nutzen aber ein abweichendes Wirtschaftsjahr, etwa 01.07. bis 30.06., damit die ganze Heizperiode in einem Zeitraum liegt.
Tage im Zeitraum zählen
Gezählt wird immer einschließlich Start- und Endtag. Der Zeitraum 01.01. bis 31.12.2025 hat 365 Tage, 01.01. bis 31.12.2028 hat 366, weil 2028 ein Schaltjahr ist. Bei abweichenden Zeiträumen kommt es darauf an, ob ein 29. Februar darin liegt: 01.07.2027 bis 30.06.2028 hat 366 Tage, 01.07.2025 bis 30.06.2026 hat 365.
Wer das ignoriert und immer durch 365 teilt, verteilt im Schaltjahr einen Tag zu viel. Die Anteile aller Mieter ergeben dann zusammen nicht mehr 100 %.
Rechnungen über den Jahreswechsel
Viele Rechnungen passen nicht zum Abrechnungszeitraum: Versicherungen, Wartungsverträge, Gebühren mit eigenem Abrechnungsjahr. Dann zählt der Leistungszeitraum, nicht das Rechnungsdatum und nicht der Zahlungstag. Den Betrag teilst du nach Tagen auf die Zeiträume auf.
| Beleg | Leistung | Zeitraum A | Zeitraum B |
|---|---|---|---|
| Gebäudeversicherung 1.540,00 € | 01.10.2025 bis 30.09.2026 | 2025: 92 Tage · 388,16 € | 2026: 273 Tage · 1.151,84 € |
| Grundsteuer 2025 1.236,00 € | 01.01. bis 31.12.2025 | 2024/25: 181 Tage · 612,92 € | 2025/26: 184 Tage · 623,08 € |
Erste Zeile: Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum. Zweite Zeile: Zeitraum 01.07. bis 30.06. Der letzte Teil bekommt den Rest, damit die Summe genau dem Beleg entspricht.
Ausnahme Versorger: Strom-, Gas- und Wasserversorger schicken oft Jahresabrechnungen mit eigenem Stichtag. Hier ist der Verbrauch maßgeblich, nicht die Tage. Mit Zählerständen zum Beginn und Ende deines Zeitraums kannst du genau abgrenzen. Fehlt ein Stand am Stichtag, kann zwischen zwei Ablesungen gerechnet werden; der Wert ist dann geschätzt und sollte als solcher erkennbar sein.
Abschläge: Abschlagszahlungen an Versorger gehören nicht in die Abrechnung, nur die Endabrechnung. Sonst rechnest du doppelt.
Den Zeitraum umstellen
Willst du vom Kalenderjahr auf 01.07. bis 30.06. wechseln, entsteht einmalig ein Rumpfzeitraum, hier 01.01. bis 30.06. Ab dann gilt der neue Rhythmus. Die Rechtsprechung lässt eine Umstellung zu, wenn sie sachlich begründet ist, etwa um den Zeitraum an den Messdienst anzugleichen. Sicherer ist eine Vereinbarung mit den Mietern, vor allem wenn der Mietvertrag einen bestimmten Zeitraum nennt.
Für einen Zeitraum vom 01.07.2025 bis 30.06.2026 läuft die Abrechnungsfrist bis zum 30.06.2027. Wer mehrere Häuser mit unterschiedlichen Zeiträumen hat, hat also mehrere Fristen im Jahr. Den Überblick gibt der Fristen-Check.
Mieter, die im Zeitraum wechseln
Der Abrechnungszeitraum gilt für das Haus. Der Nutzungszeitraum des einzelnen Mieters kann kürzer sein, wenn er im Laufe des Zeitraums ein- oder auszieht. Seine Abrechnung umfasst dann nur seine Tage, aber sie folgt demselben Zeitraum und derselben Frist. Du musst also beim Auszug nicht sofort abrechnen. Ein vollständiges Beispiel steht im Artikel zum Mieterwechsel, wie du die Frist einhältst, im Artikel zur Frist der Nebenkostenabrechnung.
Wenn ein Jahr vergessen wurde
Jeder Zeitraum wird einzeln abgerechnet, auch nachträglich. Ist seine Frist abgelaufen, kannst du in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen. Ein Guthaben des Mieters musst du trotzdem auszahlen. Die Abrechnung lohnt sich also auch dann, wenn du nichts mehr fordern kannst, schon um ein mögliches Guthaben zu klären und die Vorauszahlung anzupassen.
So hilft ImmoAktas
Du legst je Objekt fest, wann dein Abrechnungszeitraum beginnt. ImmoAktas speichert jeden Beleg mit seinem Leistungszeitraum und teilt ihn tagesgenau auf die Zeiträume auf, inklusive Schaltjahr, mit dem Rest auf dem letzten Teil, damit kein Cent verloren geht. Ein Zeitraum über zwölf Monate wird gar nicht erst angenommen. Mehr unter Funktionen; wie die ganze Abrechnung abläuft, zeigt die Anleitung Nebenkostenabrechnung erstellen.
Häufige Fragen
Muss der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr sein?
Nein. Der Zeitraum darf höchstens zwölf Monate lang sein (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB), muss aber nicht am 1. Januar beginnen. Üblich sind auch 01.07. bis 30.06. oder 01.10. bis 30.09.
Darf ich zwei Jahre zusammen abrechnen?
Nein. Ein Abrechnungszeitraum über mehr als zwölf Monate ist unzulässig. Hast du ein Jahr verpasst, rechnest du beide Jahre getrennt ab, und für das ältere gilt seine eigene Frist.
Darf ich den Abrechnungszeitraum ändern?
Eine Umstellung ist möglich, wenn sie sachlich begründet ist und der Mietvertrag nicht dagegen spricht. Dabei entsteht einmalig ein kürzerer Rumpfzeitraum. Sicher ist eine Vereinbarung mit den Mietern.
Gilt für Heizkosten ein anderer Zeitraum?
Grundsätzlich gilt derselbe Zeitraum. Rechnet dein Messdienst einen anderen Zeitraum ab, stimm die Zeiträume am besten aufeinander ab, damit die Abrechnung nicht angreifbar wird.
Softwareentwickler aus Dortmund und selbst Vermieter. Hat ImmoAktas gebaut, weil er seine eigene Abrechnung in Excel leid war. Schreibt hier über das, was er beim Abrechnen selbst nachschlagen musste.
Stand: Oktober 2026 · Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung.