- Umlagefähig (§ 2 Nr. 7 BetrKV): Betriebsstrom, Überwachung und Pflege, regelmäßige Prüfungen, Einstellung durch eine Fachkraft, Reinigung.
- Nicht umlagefähig: Reparaturen, Ersatzteile, Modernisierung. Beim Vollwartungsvertrag musst du den Reparaturanteil abziehen.
- Auch Erdgeschossmieter können per Vertrag beteiligt werden (BGH, Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 103/06).
- Der Aufzugsstrom gehört in diese Position, nicht in den Allgemeinstrom.
Was zu den Aufzugskosten gehört
Nach § 2 Nr. 7 BetrKV gehören zu den Kosten des Betriebs eines Personen- oder Lastenaufzugs die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage. Typische Belege sind:
- die Rechnung des Aufzugsunternehmens für die regelmäßige Wartung
- die Gebühren der zugelassenen Überwachungsstelle für die wiederkehrenden Prüfungen
- die laufenden Kosten der Notrufanbindung
- der Strom für den Aufzug, gemessen über einen eigenen Zähler oder nachvollziehbar geschätzt
- die Reinigung des Fahrkorbs, sofern nicht schon über die Hausreinigung abgerechnet
Die Haftpflichtversicherung für den Aufzug ist ebenfalls umlagefähig, gehört aber zu den Versicherungen nach Nr. 13, siehe Gebäudeversicherung umlegen.
Was nicht dazugehört
Nicht umlagefähig sind Reparaturen und der Austausch von Verschleißteilen wie Tragseilen, Türantrieben oder Steuerungsplatinen, außerdem Modernisierungen, etwa eine neue Steuerung oder die Umrüstung des Notrufsystems. Das ist Instandsetzung beziehungsweise Investition und bleibt bei dir (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).
Auch Kosten für die Befreiung eingeschlossener Personen sind nicht pauschal umlagefähig. Ist die Ursache ein Defekt, gehört der Einsatz zur Reparatur. Eine Notbefreiung, die mit der laufenden Überwachung abgegolten ist, ist dagegen Teil der Betriebskosten.
Vollwartungsvertrag aufteilen
Viele Aufzugsunternehmen bieten einen Vollwartungsvertrag an. Er deckt neben der Wartung auch Reparaturen und Ersatzteile ab, zu einem festen Jahrespreis. Das ist bequem, aber für die Abrechnung musst du den Teil abziehen, der auf Reparaturen entfällt. Wie hoch dieser Anteil ist, hängt vom Vertrag ab. Am sichersten ist eine schriftliche Aufteilung des Aufzugsunternehmens oder ein Vergleich mit dem Preis eines reinen Wartungsvertrags für dieselbe Anlage. Eine pauschale Annahme ohne Grundlage ist angreifbar.
Rechenbeispiel
Die Lindenstraße 12 (7 Wohnungen, 461 m²) hat einen Aufzug mit Vollwartungsvertrag über 3.000,00 € im Jahr. Laut Aufstellung des Aufzugsunternehmens entfallen 1.800,00 € auf Wartung und 1.200,00 € auf Reparaturen und Ersatzteile. Dazu kommen Betriebsstrom laut Zwischenzähler, Prüfgebühren und Notruf. Laut Mietvertrag wird nach Wohnfläche umgelegt, auch auf das Erdgeschoss.
| Position | Behandlung | Betrag |
|---|---|---|
| Vollwartungsvertrag | gesamt 3.000,00 € | |
| davon Reparaturen, Ersatzteile | trägt der Vermieter | 1.200,00 € |
| davon Wartung | umlagefähig | 1.800,00 € |
| Betriebsstrom (Zwischenzähler) | umlagefähig | 420,00 € |
| Wiederkehrende Prüfung | umlagefähig | 350,00 € |
| Notrufanbindung | umlagefähig | 240,00 € |
| Umlagefähig gesamt | 2.810,00 € | |
| Anteil WE 3 (70 / 461 m²) | 2.810,00 € × 70 ÷ 461 | 426,68 € |
Beispielzahlen. In der Abrechnung erscheinen als Gesamtkosten 2.810,00 €, mit Hinweis auf den abgezogenen Reparaturanteil.
Erdgeschoss: zahlen oder nicht?
Mieter im Erdgeschoss fragen oft, warum sie für einen Aufzug zahlen sollen, den sie nie benutzen. Der BGH hat entschieden, dass bei preisfreiem Wohnraum eine Klausel im Mietvertrag wirksam ist, nach der auch der Erdgeschossmieter die Aufzugskosten nach Wohnfläche mitträgt, unabhängig vom konkreten Nutzen für ihn (BGH, Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 103/06). Im Fall hatte die Wohnung weder einen Keller noch einen Dachboden, den der Mieter mit dem Aufzug hätte erreichen können.
Du darfst das Erdgeschoss also beteiligen, wenn der Vertrag es vorsieht. Du musst es aber nicht. Viele Vermieter nehmen Erdgeschosswohnungen bewusst aus, weil es als fairer empfunden wird. Wichtig ist, dass der Vertrag das klar regelt und du es jedes Jahr gleich handhabst. Für preisgebundenen Wohnraum gelten eigene Regeln. Wie du Kosten nur auf einen Teil der Wohnungen verteilst, zeigt der Artikel zum Umlageschlüssel.
Ist der Aufzug über längere Zeit außer Betrieb, etwa wegen einer großen Reparatur, fallen weniger Betriebskosten an, zum Beispiel weniger Strom. Abgerechnet wird, was tatsächlich angefallen ist. Ob Mieter in dieser Zeit zusätzlich die Miete mindern dürfen, ist eine Frage des Mietrechts außerhalb der Nebenkostenabrechnung.
Strom getrennt halten
Der Aufzug hängt oft am Allgemeinstromzähler. Sein Strom gehört aber nicht zur Beleuchtung nach Nr. 11, sondern zu Nr. 7. Am saubersten trennst du ihn mit einem Zwischenzähler. Ohne Zähler ist eine nachvollziehbare Schätzung möglich, zum Beispiel aus den Angaben des Herstellers und der Zahl der Fahrten. Mehr dazu im Artikel Allgemeinstrom umlegen.
So hilft ImmoAktas
Die Rechnung des Aufzugsunternehmens fotografierst du, ImmoAktas schlägt Betrag, Zeitraum und Kostenart vor. Wiederkehrende Kosten wie Wartung und Prüfung erwartet die Jahres-Checkliste im Folgejahr wieder. Den Vollwartungsvertrag markierst du als teilweise umlagefähig und trägst den Reparaturanteil mit Begründung ein. Nur der umlagefähige Teil geht in die Verteilung. Für die Aufzugskosten wählst du den Schlüssel, den dein Vertrag vorsieht. Den ganzen Ablauf zeigt die Anleitung Nebenkostenabrechnung erstellen, alle Kostenarten der Artikel zur Betriebskostenverordnung.
Häufige Fragen
Welche Aufzugskosten sind umlagefähig?
Nach § 2 Nr. 7 BetrKV der Betriebsstrom, die Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Reinigung der Anlage. Reparaturen und Ersatzteile gehören nicht dazu.
Muss der Mieter im Erdgeschoss Aufzugskosten zahlen?
Bei preisfreiem Wohnraum kann das im Mietvertrag auch formularmäßig wirksam vereinbart werden, unabhängig davon, ob der Mieter den Aufzug nutzt (BGH, Urteil vom 20.09.2006 – VIII ZR 103/06). Viele Vermieter nehmen das Erdgeschoss trotzdem aus; dann muss das im Vertrag stehen.
Was ist beim Vollwartungsvertrag zu beachten?
Ein Vollwartungsvertrag deckt neben der Wartung auch Reparaturen und Ersatzteile ab. Diesen Reparaturanteil musst du herausrechnen, weil Instandsetzung nicht umlagefähig ist. Am besten lässt du dir vom Aufzugsunternehmen die Aufteilung bestätigen.
Sind die Kosten für den Aufzugsnotruf umlagefähig?
Die laufenden Kosten der Notrufanbindung werden überwiegend der Überwachung der Anlage zugerechnet und als umlagefähig angesehen. Einmalige Kosten für den Einbau oder die Umrüstung des Notrufsystems sind dagegen Investition.
Softwareentwickler aus Dortmund und selbst Vermieter. Hat ImmoAktas gebaut, weil er seine eigene Abrechnung in Excel leid war. Schreibt hier über das, was er beim Abrechnen selbst nachschlagen musste.
Stand: Oktober 2026 · Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung.