- Allgemeinstrom ist umlagefähig: Licht in Treppenhaus, Fluren, Keller, Dachboden, Waschküche und Außenbeleuchtung (§ 2 Nr. 11 BetrKV).
- Heizungsstrom, Aufzugsstrom und Waschmaschinenstrom sind eigene Kostenarten und gehören nicht in die Beleuchtung.
- Am saubersten trennst du mit Zwischenzählern. Ohne Zähler ist eine nachvollziehbare Schätzung erlaubt.
- Verteilt wird nach dem vereinbarten Schlüssel, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche.
Was zum Allgemeinstrom gehört
Die Betriebskostenverordnung spricht von den Kosten der Beleuchtung. Nach § 2 Nr. 11 BetrKV gehören dazu die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen. In der Praxis heißt diese Position fast überall „Allgemeinstrom“.
Umlagefähig sind die vollständigen Stromkosten dieser Verbraucher, also Arbeitspreis und Grundpreis des Allgemeinstromzählers. Typisch dazu gehören:
- Licht im Treppenhaus mit Zeitschaltung oder Bewegungsmelder
- Beleuchtung von Kellergängen, Dachboden, Fahrradkeller und Müllplatz
- Außenleuchten an Eingang, Hof und Wegen
- Klingel- und Gegensprechanlage, sofern sie am Allgemeinstrom hängt
Nicht zur Beleuchtung gehört der Austausch von Leuchtmitteln oder Leuchten. Das ist Instandhaltung beziehungsweise, wenn der Hausmeister das erledigt, Teil der Hauswartkosten. Wie du die Arbeit des Hausmeisters aufteilst, steht im Artikel zu Hausmeisterkosten.
Strom, der woanders hingehört
Am Allgemeinstromzähler hängen oft Verbraucher, für die die Verordnung eine eigene Nummer vorsieht. Ihr Strom gehört in diese Position, nicht in die Beleuchtung:
| Verbraucher | Kostenart |
|---|---|
| Licht Treppenhaus, Keller, außen | Nr. 11 · Beleuchtung |
| Brenner, Umwälzpumpe, Regelung der Zentralheizung | Nr. 4 · Heizung, nach Heizkostenverordnung |
| Aufzug | Nr. 7 · Aufzug |
| Gemeinschaftswaschmaschine, Trockner | Nr. 16 · Wäschepflege |
| Verstärker der Antennen- oder Kabelanlage | Nr. 15 · Antenne und Breitband |
| Hebeanlage, Entwässerungspumpe | Nr. 3 · Entwässerung |
| Wallbox, Strom im Mieterkeller | keine Betriebskosten, eigener Zähler oder eigene Vereinbarung |
Kurzfassung. Maßgeblich ist der Wortlaut von § 2 BetrKV.
Warum das wichtig ist: Diese Kostenarten werden oft nach anderen Schlüsseln verteilt. Der Heizungsstrom gehört zu den Heizkosten und wird nach der Heizkostenverordnung teils nach Verbrauch verteilt. Der Aufzug wird manchmal anders umgelegt als das Treppenhauslicht. Bleibt alles im Allgemeinstrom, stimmt am Ende die Verteilung nicht. Für eine Eigentümergemeinschaft hat der BGH ausdrücklich entschieden, dass der Betriebsstrom der Heizung nach der Heizkostenverordnung zu verteilen ist und nicht als Allgemeinstrom (BGH, Urteil vom 03.06.2016 – V ZR 166/15).
Zwischenzähler oder Schätzung
Am genauesten ist ein Zwischenzähler (auch Unterzähler) für jeden Verbraucher, den du heraustrennen musst, etwa für die Heizungsanlage oder den Aufzug. Dann ziehst du dessen Verbrauch einfach vom Allgemeinstromzähler ab.
Gibt es keinen Zwischenzähler, darfst du den Anteil schätzen. Der BGH hat das für den Heizungsstrom ausdrücklich erlaubt. Bestreitet der Mieter den angesetzten Betrag, musst du aber die Grundlagen der Schätzung darlegen (BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07). Nachvollziehbar ist zum Beispiel eine Schätzung aus Leistung und Laufzeit der Geräte. Eine Zahl ohne Herleitung ist angreifbar. Wenn du ohnehin mit Diskussionen rechnest, lohnt sich ein Zwischenzähler schnell.
Rechenbeispiel: Heizungsstrom per Zwischenzähler
Die Lindenstraße 12 hat sieben Wohnungen mit zusammen 461 m². Der Allgemeinstromzähler zeigt für 2025 einen Verbrauch von 2.400 kWh, die Rechnung beträgt 960,00 € einschließlich Grundpreis. Ein Zwischenzähler an der Heizungsanlage misst 600 kWh. Der Grundpreis wird im Verhältnis der Verbräuche aufgeteilt.
| Schritt | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Rechnung gesamt | 2.400 kWh | 960,00 € |
| Heizungsstrom | 960,00 € × 600 ÷ 2.400 | 240,00 € → Heizkosten |
| Beleuchtung (Nr. 11) | 960,00 € × 1.800 ÷ 2.400 | 720,00 € |
| Anteil WE 3 (70 / 461 m²) | 720,00 € × 70 ÷ 461 | 109,33 € |
Beispielzahlen. Die 240,00 € gehen in die Heizkostenabrechnung und werden dort nach der Heizkostenverordnung verteilt.
In der Abrechnung erscheint der Allgemeinstrom dann mit Gesamtkosten von 720,00 € und dem Hinweis, dass der Heizungsstrom herausgerechnet wurde. Wie die Heizkosten selbst verteilt werden, erklärt der Artikel zur Heizkostenverordnung.
Welcher Schlüssel passt
Allgemeinstrom hängt nicht vom Verbrauch der einzelnen Wohnung ab. Gilt im Mietvertrag nichts anderes, verteilst du ihn nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Häufig vereinbart sind auch Wohneinheiten, weil das Licht im Treppenhaus für die kleine Wohnung genauso brennt wie für die große. Beides ist zulässig, wichtig ist, dass du beim vereinbarten Schlüssel bleibst. Einen Vergleich der Schlüssel zeigt der Artikel zum Umlageschlüssel.
Liegt im Haus eine Gewerbeeinheit mit eigenem Eingang, die das Treppenhaus nicht nutzt, kann es sachgerecht sein, sie bei der Treppenhausbeleuchtung herauszunehmen. Das ist eine Frage des Einzelfalls und des Vertrags.
Auch beim Allgemeinstrom gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Eine Außenbeleuchtung, die rund um die Uhr brennt, oder ein ungewöhnlich teurer Stromtarif kann zu Einwänden führen. Vergleiche den Tarif ab und zu, und prüfe Zeitschaltuhren und Bewegungsmelder.
So hilft ImmoAktas
In ImmoAktas legst du den Allgemeinstromzähler als Hauptzähler des Hauses an. Die Stromrechnung erkennt die App per Foto mit Betrag, Leistungszeitraum und Verbrauch und ordnet sie der Kostenart Allgemeinstrom zu. Den herausgerechneten Heizungs- oder Aufzugsstrom erfasst du als eigene Position in der richtigen Kostenart, damit jede nach ihrem eigenen Schlüssel verteilt wird. Die Verteilung läuft tagesgenau, auch bei Mieterwechsel und Leerstand. Den ganzen Ablauf zeigt die Anleitung Nebenkostenabrechnung erstellen, alle umlagefähigen Kostenarten der Artikel zur Betriebskostenverordnung.
Häufige Fragen
Ist Allgemeinstrom umlagefähig?
Ja. Der Strom für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen gehört zu den Kosten der Beleuchtung nach § 2 Nr. 11 BetrKV.
Darf der Heizungsstrom im Allgemeinstrom bleiben?
Nein. Der Betriebsstrom der Heizung gehört zu den Heizkosten und wird nach der Heizkostenverordnung verteilt. Ohne eigenen Zähler darfst du ihn schätzen, musst die Grundlage der Schätzung aber erklären können (BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/07).
Nach welchem Schlüssel verteile ich den Allgemeinstrom?
Nach dem Schlüssel im Mietvertrag, ohne Vereinbarung nach Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB). Üblich sind Wohnfläche oder Wohneinheiten.
Gehört der Strom für eine Wallbox in den Allgemeinstrom?
Nein. Strom, den einzelne Mieter für sich verbrauchen, etwa für eine Wallbox oder eine Steckdose im eigenen Kellerabteil, ist keine Beleuchtung gemeinsam genutzter Flächen. Er braucht einen eigenen Zähler oder eine eigene Vereinbarung.
Softwareentwickler aus Dortmund und selbst Vermieter. Hat ImmoAktas gebaut, weil er seine eigene Abrechnung in Excel leid war. Schreibt hier über das, was er beim Abrechnen selbst nachschlagen musste.
Stand: Oktober 2026 · Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung.