Gartenpflege in den Nebenkosten: was umlagefähig ist und was nicht

Was zur Gartenpflege gehört

Nach § 2 Nr. 10 BetrKV gehören zu den Kosten der Gartenpflege die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. In der Praxis sind das zum Beispiel:

• Rasen mähen, vertikutieren, düngen und wässern
• Hecken und Sträucher schneiden, Laub entfernen, Unkraut jäten
• abgestorbene oder eingegangene Pflanzen ersetzen
• Spielplatzsand austauschen, Spielfläche sauber halten
• Wege, Hof und Zufahrten auf dem Grundstück pflegen
• Grünschnitt entsorgen

Auch die Gartengeräte spielen eine Rolle: Betriebskosten wie Benzin für den Rasenmäher können dazugehören, die Anschaffung des Mähers nicht.

Was nicht dazugehört

Nicht umlagefähig sind:

• die Erstanlage eines Gartens und seine Umgestaltung, etwa ein neues Beet, ein neuer Weg oder ein Teich
• Reparaturen, zum Beispiel am Zaun, an Spielgeräten, an der Gartenbewässerung oder an Wegplatten
• die Anschaffung von Spielgeräten, Gartenmöbeln oder Werkzeug
• die Pflege von Flächen, die du selbst nutzt, etwa ein privater Gartenteil des Vermieters

Die Grenze zwischen Erneuerung und Umgestaltung: Ersetzt du eine eingegangene Hecke durch eine gleichartige, ist das Erneuerung und umlagefähig. Legst du statt des Rasens ein Staudenbeet an, ist das Umgestaltung.

Baumfällung

Lange umstritten war, ob das Fällen eines Baumes umlagefähig ist, weil es nicht jedes Jahr anfällt. Der BGH hat das für einen morschen, nicht mehr standsicheren Baum bejaht: Seine Fällung und Beseitigung ist regelmäßig eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege (BGH, Urteil vom 10.11.2021 – VIII ZR 107/20). Das gilt nach der Begründung auch für abgestorbene oder kranke Bäume.

Anders liegt es, wenn ein gesunder Baum gefällt wird, weil du den Garten umgestalten oder Platz für einen Anbau schaffen willst. Das ist keine Pflege, sondern deine Entscheidung, und die Kosten bleiben bei dir. Halte den Zustand des Baumes vor der Fällung fest, etwa mit Fotos oder einem Gutachten.

Öffentlich zugängliche Flächen

Pflegekosten sind nur umlagefähig, wenn die Fläche zum Mietobjekt gehört. Ist ein Grundstücksteil der Öffentlichkeit gewidmet, etwa durch Bebauungsplan oder weil der Vermieter ihn erkennbar für jedermann geöffnet hat, fehlt dieser Bezug. Die Pflegekosten darfst du dann nicht umlegen (BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 33/15). Entscheidend ist der Gesamteindruck. Dass ein Zaun fehlt oder Passanten den Weg gelegentlich nutzen, macht eine Fläche allein noch nicht öffentlich.

Garten nur für einzelne Mieter

Hat eine Erdgeschosswohnung einen eigenen Garten, den nur dieser Mieter nutzen darf, gehören dessen Pflegekosten nach überwiegender Ansicht nicht in die gemeinsame Umlage. Oft ist im Mietvertrag geregelt, dass dieser Mieter seinen Gartenteil selbst pflegt. Lässt du ihn trotzdem durch den Gärtner pflegen, brauchst du eine eigene Vereinbarung mit diesem Mieter. Einen Gemeinschaftsgarten, den alle nutzen dürfen, kannst du dagegen auf alle umlegen, auch auf Mieter, die ihn nie betreten.

Rechenbeispiel: Gärtnerrechnung aufteilen

Ein Gartenbaubetrieb berechnet für die Lindenstraße 12 im Jahr 2025 insgesamt 2.050,00 €: laufende Pflege 1.420,00 €, die Neuanlage eines Staudenbeets 380,00 € und die Reparatur des Gartenzauns 250,00 €. Laut Mietvertrag wird nach Wohnfläche umgelegt, das Haus hat 461 m².

Hausmeister, Eigenleistung und § 35a

Macht der Hausmeister die Gartenarbeit mit, darf sie nicht zusätzlich als Gartenpflege abgerechnet werden. Prüfe die Leistungsverzeichnisse nebeneinander, siehe Hausmeisterkosten umlegen.

Pflegst du den Garten selbst, darfst du deine Arbeit mit dem Betrag ansetzen, den ein Gartenbaubetrieb ohne Umsatzsteuer verlangen würde (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV). Dokumentiere Datum, Tätigkeit und Stunden und lege einen nachvollziehbaren Stundensatz zugrunde, etwa aus einem Vergleichsangebot.

Der Lohnanteil der Gartenpflege ist für deine Mieter eine haushaltsnahe Dienstleistung, von der sie 20 % steuerlich abziehen können (§ 35a EStG). Weise ihn je Wohnung aus, siehe haushaltsnahe Dienstleistungen.

So hilft ImmoAktas

Die Gärtnerrechnung fotografierst du, ImmoAktas schlägt Betrag, Zeitraum und Kostenart vor. Du markierst die Rechnung als teilweise umlagefähig und trägst den nicht umlagefähigen Betrag mit Begründung ein, etwa „Neuanlage Beet und Zaunreparatur“. Eigene Gartenarbeit erfasst du als manuelle Position mit Stunden und Stundensatz. Den Lohnanteil trägst du je Rechnung ein, und die App weist ihn in jeder Abrechnung nach § 35a aus. Den ganzen Ablauf zeigt die Anleitung Nebenkostenabrechnung erstellen, weitere Abgrenzungen der Artikel nicht umlagefähige Nebenkosten.