- Müllgebühren sind umlagefähig (§ 2 Nr. 8 BetrKV), dazu der Betrieb von Müllschluckern, Kompressoren und Müllmengenerfassung.
- Ohne Vereinbarung wird nach Wohnfläche verteilt. Wird die Müllmenge je Wohnung erfasst, muss nach Verursachung verteilt werden.
- Häufig vereinbart und meist fairer ist der Personenschlüssel.
- Sperrmüll auf Gemeinschaftsflächen kann umlagefähig sein, wenn er laufend anfällt.
Was zu den Müllkosten gehört
§ 2 Nr. 8 BetrKV fasst die Straßenreinigung und die Müllbeseitigung zusammen. Zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören:
- die Müllabfuhrgebühren der Gemeinde oder eines privaten Entsorgers, also Restmüll, Bioabfall und Papier, soweit sie kostenpflichtig sind
- die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, etwa ein privater Entsorger für Gewerbeabfälle im Haus
- der Betrieb von Müllkompressoren, Müllschluckern und Müllabsauganlagen
- der Betrieb von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung
Nicht dazu gehören die Anschaffung von Mülltonnen oder eines Müllhäuschens und Reparaturen an diesen Einrichtungen. Das ist Investition beziehungsweise Instandhaltung. Gebühren für Behälter, die die Gemeinde mit den Abfuhrgebühren festsetzt, gehören dagegen in der Regel zu den Müllgebühren.
Die Straßenreinigung ist ebenfalls Nr. 8, aber eine eigene Position. Sie steht oft auf demselben Gebührenbescheid wie Müll und Grundsteuer. Trenne die drei Beträge, weil sie häufig nach unterschiedlichen Schlüsseln verteilt werden.
Der richtige Schlüssel
Das Gesetz gibt eine Reihenfolge vor. Gilt im Mietvertrag nichts anderes, wird nach Wohnfläche umgelegt. Hängen die Kosten von einer erfassten Verursachung ab, etwa wenn jede Wohnung eine eigene Tonne mit Chip hat oder eine Müllschleuse die Einwürfe je Haushalt zählt, muss nach einem Maßstab verteilt werden, der diese unterschiedliche Verursachung berücksichtigt (§ 556a Abs. 1 BGB).
In der Praxis vereinbaren viele Mietverträge für Müll den Personenschlüssel. Die Idee: Wer mehr Bewohner hat, produziert mehr Müll. Der Nachteil: Du musst die Personenzahl jeder Wohnung kennen und Änderungen im Jahr erfassen. Wie das mit Personentagen funktioniert, erklärt der Artikel zum Umlageschlüssel.
Rechenbeispiel: dieselben Kosten, zwei Schlüssel
Ein Haus mit vier Wohnungen und 300 m², zehn Bewohnern und Müllgebühren von 1.380,00 € im Jahr 2025. Alle wohnen das ganze Jahr dort.
| Wohnung | nach Fläche | nach Personen |
|---|---|---|
| WE 1 · 60 m² · 2 Personen | 276,00 € | 276,00 € |
| WE 2 · 75 m² · 1 Person | 345,00 € | 138,00 € |
| WE 3 · 85 m² · 3 Personen | 391,00 € | 414,00 € |
| WE 4 · 80 m² · 4 Personen | 368,00 € | 552,00 € |
| Summe | 1.380,00 € | 1.380,00 € |
Beispielzahlen. Fläche: 1.380,00 € × m² ÷ 300. Personen: 1.380,00 € × Personen ÷ 10, also 138,00 € je Person.
Die alleinstehende Mieterin in WE 2 zahlt nach Fläche 345,00 €, nach Personen nur 138,00 €. Die Familie in WE 4 zahlt nach Personen 184,00 € mehr. Beide Ergebnisse sind zulässig, wenn der Schlüssel vereinbart ist. Ändern darfst du ihn aber nicht einfach von Jahr zu Jahr.
Personenzahl richtig erfassen
Beim Personenschlüssel zählt, wer tatsächlich in der Wohnung lebt, nicht wer im Vertrag steht. Zieht im Mai ein Partner ein oder kommt im September ein Kind zur Welt, ändert sich die Zahl ab diesem Tag. Rechne deshalb mit Personentagen: Personen × Tage, über das Jahr summiert. Eine leere Wohnung hat keine Bewohner; damit die übrigen Mieter nicht mehr zahlen, wird dafür oft eine fiktive Person angesetzt, deren Anteil du trägst. Mehr dazu im Artikel Leerstand und Nebenkosten.
Frag die Personenzahl einmal im Jahr ab und lass dir Änderungen melden. Ein Nachweis ist hilfreich, wenn ein Mieter die Zahl seiner Nachbarn bestreitet. Für die Abrechnung brauchst du nur die Zahl und das Datum, keine Namen.
Sperrmüll und wilde Ablagerungen
Stellen Unbekannte Sperrmüll im Hof oder im Keller ab, muss der Vermieter ihn beseitigen lassen. Der BGH hat entschieden, dass diese Kosten als Kosten der Müllbeseitigung umlagefähig sein können, auch wenn sie nicht jedes Jahr gleich anfallen, sofern sie laufend entstehen (BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/09). Weißt du, welcher Mieter den Sperrmüll verursacht hat, verlangst du die Kosten dagegen von ihm und legst sie nicht auf alle um.
Die Entsorgung von Sperrmüll aus einer geräumten Wohnung oder nach einer Renovierung ist dagegen kein laufender Betrieb und bleibt bei dir beziehungsweise beim Verursacher.
Wirtschaftlich bleiben
Bei der Abrechnung ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Bei Müll heißt das vor allem: Anzahl, Größe und Leerungsrhythmus der Tonnen sollten zum Haus passen. Sind über Jahre deutlich mehr Behälter bestellt als gefüllt werden, können Mieter das beanstanden. Ein Blick auf die Tonnen am Tag vor der Leerung lohnt sich.
So hilft ImmoAktas
Den Gebührenbescheid fotografierst du, ImmoAktas schlägt Betrag, Zeitraum und Kostenart vor. Stehen Grundsteuer, Müll und Straßenreinigung auf einem Bescheid, legst du die Beträge als getrennte Positionen an. Für die Müllgebühr wählst du den Schlüssel, etwa Personen. Die Personenzahl erfasst du je Wohnung ab einem Datum, zum Beispiel vier statt drei Personen ab 15.09., und die Rechen-Engine rechnet mit Personentagen. Wie viele fiktive Personen eine leere Wohnung zählt, stellst du selbst ein. Den ganzen Ablauf zeigt die Anleitung Nebenkostenabrechnung erstellen, alle Kostenarten der Artikel zur Betriebskostenverordnung.
Häufige Fragen
Sind Müllgebühren umlagefähig?
Ja. Müllabfuhrgebühren und der Betrieb von Müllschluckern, Müllkompressoren, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen gehören zu den Betriebskosten nach § 2 Nr. 8 BetrKV, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht.
Welcher Umlageschlüssel ist für Müll am besten?
Gilt der Vertrag, nimm den vereinbarten Schlüssel. Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche. Wird die Müllmenge je Wohnung erfasst, etwa mit Chip an der Tonne oder einer Müllschleuse, muss nach Verursachung verteilt werden (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Häufig vereinbart ist der Personenschlüssel, weil die Müllmenge eher mit der Zahl der Bewohner zusammenhängt.
Darf ich Sperrmüll umlegen?
Die Beseitigung von Sperrmüll, den Unbekannte auf Gemeinschaftsflächen abstellen, kann als Müllbeseitigung umlagefähig sein, wenn sie laufend anfällt (BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/09). Weißt du, wer den Sperrmüll abgestellt hat, forderst du die Kosten von diesem Mieter.
Was gilt, wenn die Tonnen zu groß bestellt sind?
Du musst bei der Abrechnung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Sind dauerhaft deutlich mehr Behälter bestellt als nötig, können Mieter Einwände erheben. Prüfe Größe und Anzahl der Tonnen von Zeit zu Zeit.
Softwareentwickler aus Dortmund und selbst Vermieter. Hat ImmoAktas gebaut, weil er seine eigene Abrechnung in Excel leid war. Schreibt hier über das, was er beim Abrechnen selbst nachschlagen musste.
Stand: Oktober 2026 · Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung.