- Nach einer Abrechnung dürfen beide Seiten die Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB).
- Es genügt eine Erklärung in Textform, eine Zustimmung ist nicht nötig.
- Maßstab ist der Kostenanteil aus der letzten Abrechnung, geteilt durch zwölf.
- Pauschale Sicherheitszuschläge sind nicht zulässig, konkrete Steigerungen schon.
Wann du anpassen darfst
§ 560 Abs. 4 BGB erlaubt jeder Vertragspartei, nach einer Abrechnung die Vorauszahlungen durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anzupassen. Zwei Voraussetzungen sind wichtig:
- Es muss eine Abrechnung geben. Die Anpassung knüpft an sie an. Eine Erhöhung mitten im Jahr ohne Abrechnung ist nicht vorgesehen.
- Die Abrechnung sollte stimmen. Nach der Rechtsprechung kann eine Anpassung nur auf eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung gestützt werden. Ist die Abrechnung fehlerhaft, kann auch die Erhöhung angreifbar sein.
Die Anpassung ist keine Mieterhöhung. Die Kappungsgrenze und die Regeln zur Mieterhöhung gelten hier nicht.
Wie hoch ist angemessen?
Angemessen ist ein Betrag, der die voraussichtlichen Kosten des nächsten Zeitraums deckt. Ausgangspunkt ist das Ergebnis der letzten Abrechnung: der Kostenanteil des Mieters, nicht die Nachzahlung.
| Schritt | Rechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Kostenanteil 2025 | laut Abrechnung | 1.501,84 € |
| pro Monat | 1.501,84 € ÷ 12 | 125,15 € |
| neue Vorauszahlung | aufgerundet auf volle Euro | 126,00 € |
Im Beispiel hatte die Familie 2025 erst 150,00 €, ab Juli 180,00 € gezahlt, zusammen 1.980,00 €, und bekommt 478,16 € zurück. Eine Senkung auf 126,00 € ist hier angemessen.
Das Beispiel zeigt auch: Anpassen heißt nicht nur erhöhen. Ein dauerhaft hohes Guthaben bindet Geld des Mieters und führt jedes Jahr zu Rückfragen.
Steigende Kosten berücksichtigen
Weißt du schon, dass bestimmte Kosten steigen, darfst du das einrechnen. Typische Beispiele: Der Versorger hat höhere Abschläge angekündigt, der neue Grundsteuerbescheid liegt vor, der Wartungsvertrag wurde neu und teurer abgeschlossen. Ein pauschaler Aufschlag von zum Beispiel zehn Prozent „für alle Fälle“ ist dagegen nach der Rechtsprechung des BGH nicht zulässig. Notiere die konkreten Gründe in deiner Erklärung, dann ist die neue Höhe für den Mieter nachvollziehbar.
Beispiel: Die Heizkosten-Vorauszahlung für 2026 soll steigen, weil der Gasversorger seinen Arbeitspreis zum 01.01.2026 schriftlich um 12 % erhöht hat. Entfallen im Jahr 2025 auf die Wohnung 1.133,48 € Heizkosten, davon etwa die Hälfte auf den Brennstoff, kannst du für diesen Teil die Erhöhung ansetzen und begründen.
Form und Zeitpunkt
Die Erklärung braucht Textform (§ 126b BGB): Brief, E-Mail oder Nachricht, aus der hervorgeht, wer sie abgibt. Sie sollte enthalten:
- den Bezug auf die Abrechnung, etwa „Abrechnung 2025 vom 15.10.2026“,
- den bisherigen und den neuen Betrag, getrennt nach Betriebs- und Heizkosten, wenn beides vereinbart ist,
- die Berechnung oder Begründung,
- ab wann der neue Betrag gilt.
Eine eigene Frist für das Wirksamwerden nennt § 560 Abs. 4 BGB nicht. Verbreitet wird verlangt, dass der Mieter genug Zeit hat, sich darauf einzustellen; ein Beginn mit dem übernächsten Monat ist üblich und vermeidet Streit. Am einfachsten verschickst du die Anpassung zusammen mit der Abrechnung.
Erhöhst du auf Grundlage einer Abrechnung, die später als fehlerhaft angegriffen wird, kann auch die Erhöhung wackeln. Prüf deine Abrechnung vor dem Versand mit der Checkliste Nebenkostenabrechnung prüfen.
Pauschale statt Vorauszahlung
Haben Mieter und Vermieter statt einer Vorauszahlung eine Pauschale vereinbart, gibt es keine Abrechnung und auch keine Anpassung nach § 560 Abs. 4 BGB. Für Pauschalen gelten eigene Regeln (§ 560 Abs. 1 bis 3 BGB), die eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraussetzen. Ob du eine Pauschale oder eine Vorauszahlung hast, steht im Mietvertrag.
So hilft ImmoAktas
Nach jeder Abrechnung schlägt ImmoAktas für jedes Mietverhältnis eine neue monatliche Vorauszahlung vor, aus dem Kostenanteil geteilt durch zwölf, aufgerundet auf volle Euro. Du übernimmst den Vorschlag oder änderst ihn und legst fest, ab wann er gilt. Der neue Betrag wird als eigener Zeitabschnitt gespeichert, damit die nächste Abrechnung beide Stufen richtig abzieht. Mehr unter Funktionen; wie die Abrechnung selbst entsteht, zeigt die Anleitung Nebenkostenabrechnung erstellen.
Häufige Fragen
Darf ich die Nebenkostenvorauszahlung jederzeit erhöhen?
Nein. Die Anpassung nach § 560 Abs. 4 BGB ist an eine Abrechnung geknüpft. Du kannst nach einer Abrechnung erhöhen oder senken, nicht einfach im laufenden Jahr ohne Abrechnung.
Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen?
Nein. Die Anpassung erfolgt durch einseitige Erklärung in Textform, wenn sie angemessen ist. Eine E-Mail oder ein Brief ohne Unterschrift genügt.
Darf ich einen Sicherheitszuschlag aufschlagen?
Ein pauschaler Zuschlag ohne konkreten Anlass ist nach der Rechtsprechung nicht zulässig. Konkret absehbare Steigerungen, etwa höhere Abschläge, die der Versorger schon angekündigt hat, darfst du berücksichtigen.
Kann auch der Mieter eine Senkung verlangen?
Ja. Ergibt die Abrechnung ein deutliches Guthaben, kann auch der Mieter die Vorauszahlung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe senken.
Softwareentwickler aus Dortmund und selbst Vermieter. Hat ImmoAktas gebaut, weil er seine eigene Abrechnung in Excel leid war. Schreibt hier über das, was er beim Abrechnen selbst nachschlagen musste.
Stand: Oktober 2026 · Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung.