Rauchwarnmelder in den Nebenkosten: Wartung ja, Miete nein

Warum Rauchwarnmelder keine eigene Nummer haben

Der Katalog der Betriebskostenverordnung stammt aus einer Zeit, in der Rauchwarnmelder in Wohnungen noch keine Pflicht waren. Sie haben deshalb keine eigene Nummer. In Frage kommt nur § 2 Nr. 17 BetrKV, die sonstigen Betriebskosten. Darunter fallen Kosten, die die allgemeinen Merkmale von Betriebskosten nach § 1 BetrKV erfüllen, also laufend durch den Betrieb des Gebäudes entstehen, aber in den Nummern 1 bis 16 nicht genannt sind.

Für sonstige Betriebskosten gilt eine strengere Regel als für die übrigen Positionen: Sie müssen im Mietvertrag einzeln benannt sein. Ein Satz wie „der Mieter trägt die Betriebskosten nach § 2 BetrKV“ deckt die Nummern 1 bis 16 ab, nicht aber eine Rauchmelderwartung, die im Vertrag nicht vorkommt. Eine Formulierung wie „sonstige Betriebskosten: Wartung der Rauchwarnmelder“ ist dagegen eindeutig.

Wartung: umlagefähig mit Vereinbarung

Die regelmäßige Prüfung der Rauchwarnmelder fällt jedes Jahr an und dient dem sicheren Betrieb des Gebäudes. Sie erfüllt damit die Merkmale laufender Betriebskosten. Nach überwiegender Ansicht ist sie deshalb als sonstige Betriebskosten umlagefähig, wenn sie vereinbart ist. Üblich ist eine jährliche Inspektion nach der Anwendungsnorm DIN 14676, bei Funkmeldern teilweise als Ferninspektion.

Zur Wartung gehören typischerweise die Funktionsprüfung, die Kontrolle auf Verschmutzung und freie Raucheintrittsöffnungen und das Protokoll. Der Austausch defekter Geräte ist dagegen eine Reparatur beziehungsweise eine Neuanschaffung und bleibt bei dir. Dasselbe gilt für den Batteriewechsel, wenn er nur wegen eines Defekts nötig wird. Wie du Wartung und Reparatur allgemein abgrenzt, steht im Artikel nicht umlagefähige Nebenkosten.

Miete: nicht umlagefähig

Lange war umstritten, ob Vermieter die Miete für Rauchwarnmelder umlegen dürfen. Der Bundesgerichtshof hat das 2022 verneint. Die Mietkosten sind keine sonstigen Betriebskosten, weil sie an die Stelle der Anschaffungskosten treten. Kauft der Vermieter die Geräte, kann er den Kaufpreis nicht umlegen, auch nicht in Raten. Mietet er sie stattdessen, ändert das nichts: Die Entscheidung für die Miete trifft er allein (BGH, Urteil vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20).

Ob die Kosten für Anschaffung und Einbau auf anderem Weg, etwa über eine Mieterhöhung nach Modernisierung, weitergegeben werden können, ist eine eigene Frage außerhalb der Nebenkostenabrechnung. Lass dich dazu im Zweifel beraten.

Rechenbeispiel: Miete und Wartung auf einer Rechnung

Die Lindenstraße 12 hat sieben Wohnungen mit zusammen 21 Rauchwarnmeldern. Der Dienstleister berechnet für 2025 insgesamt 399,00 €, davon laut Rechnung 252,00 € Gerätemiete und 147,00 € Wartung. Der Mietvertrag nennt die Wartung der Rauchwarnmelder als sonstige Betriebskosten und sieht die Umlage nach Wohnungen vor.

Als Schlüssel bieten sich Wohnungen an, wenn alle Wohnungen ähnlich ausgestattet sind. Haben die Wohnungen sehr unterschiedlich viele Melder, ist eine Verteilung nach Wohnfläche oder nach Anzahl der Geräte genauer, sofern der Vertrag sie zulässt. Mehr zur Wahl des Schlüssels steht im Artikel zum Umlageschlüssel.

Wartung erst später vereinbart

Häufig wurden die Melder erst nach Abschluss des Mietvertrags eingebaut, und der Vertrag erwähnt die Wartung nicht. Ob du die Kosten dann umlegen darfst, ist nicht pauschal zu beantworten. Für eine Versicherung, die während des Mietverhältnisses neu abgeschlossen wurde, hat der BGH die Umlage erlaubt, wenn der Vertrag die Kostenart als umlagefähig bezeichnet und dem Vermieter das Recht einräumt, auch neu entstehende Betriebskosten umzulegen (BGH, Urteil vom 27.09.2006 – VIII ZR 80/06). Ob sich das auf die Rauchmelderwartung übertragen lässt, hängt vom Wortlaut deines Vertrags ab. Bei neuen Mietverträgen nimmst du die Wartung der Rauchwarnmelder am besten gleich in die Liste der sonstigen Betriebskosten auf.

Selbst warten

Prüfst du die Melder selbst, darfst du deine Arbeit als Eigenleistung ansetzen, höchstens mit dem Betrag, den ein Dienstleister ohne Umsatzsteuer verlangen würde (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV). Dokumentiere Datum, geprüfte Geräte und Ergebnis in einem Protokoll. Das brauchst du ohnehin als Nachweis, dass die Melder funktionieren.

So hilft ImmoAktas

Fotografierst du die Rechnung des Dienstleisters, schlägt ImmoAktas Betrag, Zeitraum und Kostenart vor. Du ordnest die Wartung den sonstigen Betriebskosten zu und markierst die Rechnung als teilweise umlagefähig: Die Miete bleibt als eigene Zeile bei dir, nur die Wartung geht in die Verteilung, nach Einheiten, Fläche oder einem anderen Schlüssel deiner Wahl. Welche weiteren Positionen unter Nr. 17 fallen können, erklärt der Artikel zur Betriebskostenverordnung. Den ganzen Ablauf zeigt die Anleitung Nebenkostenabrechnung erstellen.