Wasserkosten verteilen: nach Verbrauch oder Fläche, mit Hauptzähler-Differenz

Was zu den Wasserkosten gehört

Wasser und Abwasser sind zwei eigene Kostenarten der Betriebskostenverordnung. Zur Wasserversorgung (§ 2 Nr. 2 BetrKV) gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Miete der Wasserzähler, die Kosten ihrer Eichung sowie die Kosten der Berechnung und Aufteilung, dazu die Wartung von Wassermengenreglern und der Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungs- oder Aufbereitungsanlage. Zur Entwässerung (§ 2 Nr. 3 BetrKV) gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, der Betrieb einer nicht öffentlichen Entwässerungsanlage und einer Entwässerungspumpe.

In der Praxis kommt beides oft auf einem Bescheid der Stadtwerke. Das Schmutzwasser wird dabei meist nach der Frischwassermenge berechnet, das Niederschlagswasser nach der versiegelten Grundstücksfläche. Weil Niederschlagswasser nichts mit dem Verbrauch der Mieter zu tun hat, verteilst du es nach Fläche, nicht nach Wasserzählern. Trenne die Positionen deshalb, bevor du rechnest.

Verbrauch oder Fläche?

Das Gesetz gibt die Reihenfolge vor. Haben die Parteien nichts vereinbart, wird nach Wohnfläche umgelegt. Hängen Kosten aber von einem erfassten Verbrauch ab, müssen sie nach einem Maßstab verteilt werden, der den unterschiedlichen Verbrauch berücksichtigt (§ 556a Abs. 1 BGB). Für Wasser heißt das:

• Alle Wohnungen haben Zähler: Verteilung nach Verbrauch. Das ist fairer, weil der Single in der Einzimmerwohnung nicht für die Familie nebenan mitbezahlt.
• Nur einige Wohnungen haben Zähler: Eine echte Verbrauchsabrechnung ist dann nicht möglich. Es bleibt beim vereinbarten Schlüssel oder bei der Fläche, bis alle Wohnungen ausgestattet sind.
• Gar keine Wohnungszähler: Verteilung nach dem Vertrag, oft nach Personen oder Fläche.

Ob Wohnungswasserzähler eingebaut werden müssen, regeln die Bauordnungen der Länder unterschiedlich, vor allem für Neubauten. Steht im Mietvertrag ein anderer Schlüssel und hast du Zähler nachgerüstet, kannst du vor Beginn eines Abrechnungszeitraums in Textform erklären, dass künftig nach Verbrauch abgerechnet wird (§ 556a Abs. 2 BGB). Welche Schlüssel es sonst gibt, steht im Artikel zum Umlageschlüssel.

Die Hauptzähler-Differenz

Der Versorger rechnet nach dem Hauptzähler ab. Die Summe der Wohnungszähler ist fast immer kleiner. Dafür gibt es harmlose Gründe: Wasser für den Garten, die Reinigung des Treppenhauses oder einen Waschraum ohne eigenen Zähler, dazu Messtoleranzen, weil kleine Wohnungszähler geringe Durchflüsse oft nicht vollständig erfassen.

Diese Differenz gehört zu den Wasserkosten des Hauses und darf umgelegt werden. Du verteilst sie aber nicht nach Verbrauch, sondern nach einem festen Schlüssel, meist der Wohnfläche. Wichtig ist, dass du in der Abrechnung offen zeigst, wie die Differenz entstanden ist und wie du sie verteilst.

Eine feste gesetzliche Obergrenze für die Differenz gibt es nicht. Eine auffällig hohe Abweichung ist aber ein Warnsignal: ein tropfender Spülkasten, ein Leck in der Leitung oder ein defekter Zähler. Prüfe in solchen Fällen die Ursache, bevor du die Kosten verteilst. Wasser, das durch einen Rohrbruch verloren geht, solltest du nicht ungeprüft auf die Mieter verteilen: Du musst bei der Abrechnung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB), und ob solche Verluste umlegbar sind, hängt vom Einzelfall ab.

Rechenbeispiel: vier Wohnungen, 50 m³ Differenz

Ein Haus mit vier Wohnungen und 300 m² Wohnfläche. Laut Abrechnung der Stadtwerke kosten Frischwasser und Schmutzwasser 2025 zusammen 2.288,00 € bei 520 m³ am Hauptzähler. Das sind 4,40 € je m³. Die Wohnungszähler zeigen zusammen 470 m³, die Differenz beträgt also 50 m³ oder 220,00 €. Sie wird nach Wohnfläche verteilt.

Manche Verträge sehen vor, die Grundgebühr getrennt nach Wohnungen oder Fläche zu verteilen und nur den Mengenpreis nach Verbrauch. Das ist zulässig, wenn es vereinbart ist, und bildet die Kostenstruktur genauer ab. Ohne solche Regel verteilst du die gesamte Rechnung wie im Beispiel.

Eichfrist der Wasserzähler

Wasserzähler müssen geeicht sein. Die Eichfrist beträgt nach der Mess- und Eichverordnung für Kaltwasserzähler sechs Jahre. Für Warmwasser- und Wärmezähler galten früher fünf Jahre; seit November 2021 sind es ebenfalls sechs. Die Frist endet nicht am Tag der Eichung, sondern erst am Ende des Kalenderjahres: Ein 2023 geeichter Zähler darf bis 31.12.2029 verwendet werden.

Läuft die Frist ab, sind die Werte nicht automatisch wertlos. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch Messwerte eines nicht geeichten Zählers verwendet werden dürfen, wenn der Vermieter beweist, dass sie richtig sind (BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 112/10). Diesen Beweis führst du aber nur mit Aufwand, etwa mit einer Prüfung durch eine staatlich anerkannte Prüfstelle. Einfacher ist es, die Zähler rechtzeitig eichen oder tauschen zu lassen. Umlagefähig sind nach § 2 Nr. 2 BetrKV die Kosten der Eichung und die Miete gemieteter Zähler. Kaufst du neue Zähler, ist der Kaufpreis eine Anschaffung und gehört nicht in die Betriebskosten.

Zwischenablesung beim Auszug

Für Heizung und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung beim Nutzerwechsel eine Zwischenablesung vor. Für Kaltwasser gibt es keine ausdrückliche Regel. Trotzdem ist die Ablesung der einzige Weg, den Verbrauch des Jahres richtig zwischen Vor- und Nachmieter zu teilen. Ohne Ablesung bleibt nur eine Schätzung, etwa zeitanteilig nach Tagen, und die ist bei einem Auszug vor dem Sommer und einem Einzug einer Familie im Herbst schnell ungerecht.

Halte den Stand deshalb bei jedem Wechsel fest, am besten im Übergabeprotokoll und mit Foto. Liegt zwischen Auszug und Einzug ein Leerstand, liest du zweimal ab: Der Verbrauch dazwischen, etwa durch Renovierung, gehört dir. Wie die übrigen Kosten bei einem Wechsel aufgeteilt werden, zeigt der Artikel zum Mieterwechsel, den Leerstand erklärt der Artikel Leerstand und Nebenkosten.

Typische Fehler

1. Abschläge statt Endabrechnung angesetzt. Es zählt die Jahresabrechnung des Versorgers, nicht die Summe der Abschläge.
2. Niederschlagswasser nach Verbrauch verteilt. Regenwasser hat mit dem Verbrauch der Mieter nichts zu tun.
3. Differenz verschwiegen. Wer nur den Wohnungsverbrauch abrechnet und die Differenz stillschweigend auf den Kubikmeterpreis aufschlägt, macht die Abrechnung schwer nachprüfbar.
4. Zähler ohne Eichung weiterverwendet. Im Streitfall musst du dann die Richtigkeit beweisen.

So hilft ImmoAktas

In ImmoAktas legst du Hauptzähler und Wohnungszähler je Haus an, mit Eichdatum, und bekommst eine Erinnerung, bevor die Eichfrist abläuft. Zählerstände erfasst du selbst, dein Hausmeister oder dein Mieter in der App, mit Foto als Nachweis. Die Rechen-Engine verteilt die Wasserrechnung nach Verbrauch, berechnet die Differenz zum Hauptzähler, verteilt sie nach deinem Schlüssel (voreingestellt nach Fläche) und warnt, wenn sie auffällig groß ist. Beim Auszug hältst du die Stände im Übergabeprotokoll fest, und die Engine teilt den Verbrauch zwischen Vor- und Nachmieter nach den Ablesungen. Den ganzen Ablauf zeigt die Anleitung Nebenkostenabrechnung erstellen, mehr unter Funktionen.