- Die Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft ist keine Nebenkostenabrechnung. Dein Mieter bekommt eine eigene.
- Umlegen darfst du nur die Betriebskosten daraus. Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage und Reparaturen trägst du.
- Ohne Regelung im Mietvertrag gilt der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft, meist Miteigentumsanteile (§ 556a Abs. 3 BGB).
- Die Grundsteuer steht nicht im Hausgeld, du ergänzt sie aus deinem eigenen Bescheid.
- Die 12-Monats-Frist gilt auch dann, wenn die Hausgeldabrechnung spät kommt.
Hausgeld ist nicht gleich Nebenkosten
Als Eigentümer zahlst du monatlich Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Daraus bezahlt die Verwaltung alles, was für das gemeinsame Haus anfällt: Wasser, Heizung, Reinigung, Versicherung, aber auch die eigene Vergütung, Rücklagen und Reparaturen. Einmal im Jahr bekommst du die Hausgeldabrechnung mit deinem Anteil.
Dein Mieter schuldet davon nur, was als Betriebskosten nach § 2 BetrKV umlagefähig ist und was der Mietvertrag auf ihn überträgt. Alles andere bleibt bei dir. Welche Kostenarten das sind, steht im Artikel zu den umlagefähigen Nebenkosten.
Welche Hausgeld-Positionen du umlegen darfst
| Position | Grundlage | Umlagefähig |
|---|---|---|
| Wasser, Abwasser | § 2 Nr. 2, 3 BetrKV | ja |
| Heizung und Warmwasser | § 2 Nr. 4 bis 6 BetrKV, HeizkostenV | ja |
| Müllbeseitigung, Straßenreinigung | § 2 Nr. 8 BetrKV | ja |
| Hausreinigung, Gartenpflege | § 2 Nr. 9, 10 BetrKV | ja |
| Allgemeinstrom, Aufzug, Schornsteinfeger | § 2 Nr. 7, 11, 12 BetrKV | ja |
| Gebäude- und Haftpflichtversicherung | § 2 Nr. 13 BetrKV | ja |
| Hausmeister | § 2 Nr. 14 BetrKV | ohne Reparatur und Verwaltung |
| Verwaltervergütung | Verwaltungskosten, § 1 Abs. 2 BetrKV | nein |
| Erhaltungsrücklage | Rücklage für Instandhaltung | nein |
| Reparaturen, Instandhaltung | § 1 Abs. 2 BetrKV | nein |
| Kontoführung der Gemeinschaft | Verwaltungskosten | nein |
| Kabel-TV | seit 01.07.2024 nicht mehr umlagefähig | nein |
Die Erhaltungsrücklage hieß bis zur WEG-Reform 2020 Instandhaltungsrücklage. In älteren Abrechnungen steht oft noch der alte Name.
Welcher Umlageschlüssel gilt
Die Eigentümergemeinschaft verteilt die meisten Kosten nach Miteigentumsanteilen (MEA), also etwa 72/1000 für deine Wohnung, sofern sie nichts anderes beschlossen hat. Im Mietrecht ist die Grundregel dagegen die Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB).
Seit dem 1. Dezember 2020 löst § 556a Abs. 3 BGB diesen Widerspruch: Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung nach dem Maßstab umgelegt, der zwischen den Wohnungseigentümern gilt. Nur wenn dieser Maßstab billigem Ermessen widerspricht, bleibt es bei der Wohnfläche.
Steht im Mietvertrag ausdrücklich ein anderer Schlüssel, etwa die Wohnfläche, gilt dieser. Dann brauchst du die Gesamtwohnfläche des Hauses und verteilst die Gesamtkosten aus der Hausgeldabrechnung selbst nach Fläche. Kosten mit Verbrauchserfassung, vor allem Heizung und Warmwasser, verteilst du nach Verbrauch. Die Werte deiner Wohnung stehen in der Einzelabrechnung des Messdienstes. Mehr zu den Schlüsseln steht im Artikel Umlageschlüssel für Nebenkosten.
Rechenbeispiel
Eine vermietete Eigentumswohnung in der Hohen Straße 3 mit 72 m² und 72/1000 Miteigentumsanteilen. Der Mietvertrag nennt keinen eigenen Schlüssel, es gilt also der Maßstab der Gemeinschaft. Die Hausgeldabrechnung 2025 weist für die Wohnung 3.513,17 € aus. Der Mieter hat 12 × 190,00 € vorausgezahlt.
| Position | Umlagefähig | Trägst du |
|---|---|---|
| Wasser, Abwasser | 412,30 € | |
| Heizung, Warmwasser (Einzelabrechnung) | 986,40 € | |
| Müllbeseitigung | 168,20 € | |
| Hausreinigung | 142,80 € | |
| Gartenpflege | 86,40 € | |
| Allgemeinstrom | 54,70 € | |
| Gebäudeversicherung | 211,90 € | |
| Hausmeister, umlagefähiger Teil | 64,90 € | |
| Verwaltervergütung | 428,40 € | |
| Erhaltungsrücklage | 792,00 € | |
| Reparaturen | 151,57 € | |
| Kontoführung | 13,60 € | |
| Summe Hausgeld 3.513,17 € | 2.127,60 € | 1.385,57 € |
| Grundsteuer laut eigenem Bescheid | 186,00 € | |
| Kosten des Mieters | 2.313,60 € | |
| Vorauszahlungen 12 × 190,00 € | 2.280,00 € | |
| Nachzahlung | 33,60 € |
In der Abrechnung für den Mieter stehen je Position die Gesamtkosten des Hauses, der Schlüssel (hier 72/1000 bzw. Verbrauch) und der Anteil der Wohnung. Nur den Anteil zu nennen reicht formell nicht.
Formell richtig: Gesamtkosten und Schlüssel nennen
Die Abrechnung für deinen Mieter muss dieselben Mindestangaben enthalten wie jede andere: Gesamtkosten je Position, den Umlageschlüssel mit Erläuterung, die Berechnung seines Anteils und den Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Gesamtkosten des Hauses und die Miteigentumsanteile findest du in der Hausgeldabrechnung. Wie eine vollständige Abrechnung aussieht, zeigt das Muster einer Nebenkostenabrechnung.
Die Frist läuft trotzdem
Die Abrechnung muss deinem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Das gilt auch für vermietete Eigentumswohnungen. Der Bundesgerichtshof hat 2017 entschieden, dass die Frist nicht erst mit dem Beschluss der Eigentümer über die Hausgeldabrechnung beginnt.
Kommt die Hausgeldabrechnung so spät, dass du nicht rechtzeitig abrechnen kannst, ist eine Nachforderung nur dann noch möglich, wenn du die Verspätung nicht zu vertreten hast. Das musst du darlegen können. Frag deshalb früh bei der Verwaltung nach, bitte notfalls um eine Kostenaufstellung vorab und hebe die Korrespondenz auf. Die Einzelheiten stehen im Artikel zur Frist für die Nebenkostenabrechnung.
Die Gemeinschaft rechnet nach Kalenderjahren ab. Hast du mit deinem Mieter einen anderen Zeitraum vereinbart, etwa Juli bis Juni, musst du die Kosten aus zwei Hausgeldabrechnungen zeitanteilig aufteilen. Einfacher ist es, den Zeitraum des Mietvertrags an das Kalenderjahr anzupassen, soweit das möglich ist. Mehr dazu im Artikel zum Abrechnungszeitraum.
Grundsteuer und Heizkosten
Grundsteuer: Für jede Eigentumswohnung gibt es einen eigenen Bescheid. Sie läuft deshalb nicht über das Hausgeld. Du ergänzt sie selbst und legst sie, wenn vereinbart, vollständig auf den Mieter deiner Wohnung um. Mehr dazu im Artikel Grundsteuer umlegen.
Heizkosten: Bei einer Zentralheizung erstellt meist ein Messdienst die Heizkostenabrechnung für das ganze Haus und weist den Betrag jeder Wohnung nach Verbrauch und Fläche aus. Diesen Betrag übernimmst du. Seit 2023 kommt die Aufteilung der CO2-Kosten dazu: Den Vermieteranteil trägst du als Eigentümer der Wohnung. Wie das geht, erklären die Artikel zur Heizkostenverordnung und zur CO2-Kostenaufteilung.
Checkliste
- Hausgeldabrechnung und Einzelabrechnung Heizkosten liegen vor.
- Mietvertrag geprüft: welche Kosten umlegbar, welcher Schlüssel.
- Umlagefähige Positionen übernommen, Verwaltung, Rücklage und Reparaturen herausgenommen.
- Hausmeisterkosten um Reparatur- und Verwaltungsanteil gekürzt.
- Grundsteuer aus dem eigenen Bescheid ergänzt.
- Gesamtkosten, Schlüssel und Anteil je Position angegeben.
- Vorauszahlungen abgezogen, Zugang vor Ablauf der Frist dokumentiert.
So hilft ImmoAktas
Für eine einzelne Eigentumswohnung ist ImmoAktas dauerhaft kostenlos. Du trägst die Positionen der Hausgeldabrechnung ein, typische sind schon vorbelegt. ImmoAktas rechnet deinen Anteil, übernimmt die umlagefähigen Positionen in die Abrechnung und lässt Verwaltervergütung, Rücklage und Reparaturen bei dir. Den Grundsteuerbescheid fotografierst du dazu. Die Fristen-Ampel erinnert dich rechtzeitig, bei der Verwaltung nachzuhaken. Mehr für private Vermieter steht unter Für Privatvermieter, die Kosten für weitere Wohnungen unter Preise.
Häufige Fragen
Kann ich die Hausgeldabrechnung einfach an meinen Mieter weitergeben?
Nein. Die Hausgeldabrechnung enthält auch Kosten, die nicht umlagefähig sind, etwa Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage und Reparaturen. Dein Mieter braucht eine eigene Nebenkostenabrechnung mit Gesamtkosten, Schlüssel, seinem Anteil und dem Abzug seiner Vorauszahlungen.
Welcher Umlageschlüssel gilt bei einer vermieteten Eigentumswohnung?
Was im Mietvertrag vereinbart ist. Ist nichts vereinbart, gilt seit dem 1. Dezember 2020 der Schlüssel, nach dem die Eigentümergemeinschaft die Kosten verteilt, meist Miteigentumsanteile, es sei denn, das wäre unbillig (§ 556a Abs. 3 BGB).
Was mache ich, wenn die Hausgeldabrechnung zu spät kommt?
Die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten gilt trotzdem. Kommt die Hausgeldabrechnung spät, musst du im Streitfall darlegen, dass du die Verspätung nicht zu vertreten hast. Frag deshalb früh bei der Verwaltung nach und dokumentiere das.
Gehört die Grundsteuer in die Hausgeldabrechnung?
In der Regel nicht. Für jede Eigentumswohnung gibt es einen eigenen Grundsteuerbescheid. Du ergänzt den Betrag selbst in der Nebenkostenabrechnung und legst ihn auf deinen Mieter um, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Softwareentwickler aus Dortmund und selbst Vermieter. Hat ImmoAktas gebaut, weil er seine eigene Abrechnung in Excel leid war. Schreibt hier über das, was er beim Abrechnen selbst nachschlagen musste.
Stand: Oktober 2026 · Dieser Artikel erklärt die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung.